TOOLS & BEROEPSPRAKTIJK  
Dimension 66 – november 2022

Wat jij als architect moet weten over de veranderingen in het erfpachtrecht

Wat zijn de nieuwigheden en wijzigingen aan het erfpachtrecht waar je als architect van op de hoogte moet zijn? En voor welke projecten gebruik je een erfpachtrecht? Dat zijn de vragen die we in dit artikel.

Wat is een erfpachtrecht?

Boek 3 BW omschrijft het erfpachtrecht, onder meer, als een zakelijk gebruiksrecht dat een vol gebruik en genot verleent van andermans onroerend goed (art. 3.167 Boek 3 BW).

Het erfpachtrecht verleent dus een vol gebruik en genot aan de erfpachter. Wettelijke beperking daarop is dat de erfpachter de waarde van het goed niet mag verminderen, met uitzondering van waardevermindering door normale slijtage, ouderdom of overmacht. Dit verbod op waardevermindering is essentieel bij het erfpachtrecht en kan je dus contractueel niet uitsluiten.

Verder mag de erfpachter de bestemming van het onroerend goed wijzigingen, tenzij het contract een bestemmingswijziging uitsluit (art. 3.167 Boek 3 BW).

Voor welke projecten gebruik je een erfpachtrecht?

Over welke projecten gaat het dan? Projecten die als hoofddoel hebben om de bestaande gebouwen te laten gebruiken zonder de uitvoering van ingrijpende (verbouwings-)werken, en projecten waarbij de bestemming gewijzigd moet worden. Verder zijn er projecten waarbij de naleving van een specifieke bestemming van het in erfpacht gegeven goed cruciaal is zoals de oprichting van woonzorgcentra, sport- of culturele infrastructuur,… Wat ook vaak voorkomt, is het gebruik van een erfpachtrecht in stadsontwikkelings- en renovatieprojecten.

Wat is er nu gewijzigd?

Minimumduur is verlaagd naar 15 jaar

Sinds 1 september 2021 is de minimumduur van het erfpachtrecht verlaagd naar 15 jaar. Voorheen kon je een erfpachtrecht enkel gebruiken voor projecten met een duurtijd van langer dan 27 jaar. Met de verlaagde minimumduur wil de wetgever de bruikbaarheid van het erfpachtrecht bevorderen en vermijden dat een opstalrecht (zonder verplichte minimumduur) wordt gebruikt in plaats van een erfpachtrecht louter om de minimumduur te omzeilen. Toch blijft er een minimumduur om te vermijden dat een erfpachtrecht zou worden gebruikt om de dwingende huurwetgeving – van bijvoorbeeld de Handelshuurwet of het Vlaams Woninghuurdecreet – te omzeilen.

De minimumduur begint te lopen op het ogenblik dat het erfpachtrecht uitwerking krijgt. Indien het erfpachtrecht gesloten is onder opschortende voorwaarde, zal de duurtijd beginnen te lopen vanaf het ogenblik van de realisatie van de laatste opschortende voorwaarde.

Je kan contractueel niet afwijken van de minimumduur. Een eenzijdige beëindigingsmogelijkheid is dus uitgesloten. Wil je toch een eenzijdige mogelijkheid tot beëindiging voorzien? Dan verandert het erfpachtrecht in een huurrecht of wordt het omgezet in een erfpachtrecht dat niet-opzegbaar is gedurende de eerste 15 jaar.

Je kan het erfpachtrecht enkel beëindigen voordat de minimumduur verstreken is bij minnelijk akkoord tussen alle partijen, wanneer er een geldige ontbindende voorwaarde of een uitdrukkelijk ontbindend beding is opgenomen in de erfpachtovereenkomst of wanneer er sprake is van wanprestatie door één van de partijen.

Uitzondering bij maximumduur: eeuwigdurend ten voordele van het openbaar domein

Het erfpachtrecht kon maximaal 99 jaar duren. Maar op die maximumduur bestaat nu één uitzondering. Net zoals bij het opstalrecht, is het mogelijk om een eeuwigdurend erfpachtrecht te vestigen ten voordele van het openbaar domein (art. 3.169 Boek 3 BW).

Een dergelijk erfpachtrecht is eeuwigdurend wanneer en zolang het voor doeleinden van het openbaar domein gevestigd is door de eigenaar van het onroerend goed. De overheid kan beslissen om het statuut van het onroerend goed of het volume waarop het erfpachtrecht betrekking heeft om te zetten naar privaat domein. Als dat gebeurt, dan is het erfpachtrecht niet langer eeuwigdurend, maar geldt opnieuw de maximumduur van 99 jaar. Die 99 jaar start dan vanaf de omzetting van het statuut naar privaat domein.

Verschil tussen verlenging en hernieuwing van een erfpachtrecht

Boek 3 BW maakt voortaan uitdrukkelijk het onderscheid tussen de verlenging en de hernieuwing van een erfpachtrecht. Zo betekent een verlenging dat de eindduur van een erfpachtrecht verschuift, maar dat de overige voorwaarden identiek blijven. Een hernieuwing is de vestiging van een nieuw erfpachtrecht waarbij je de mogelijkheid hebt om de voorwaarden van het bestaande erfpachtrecht te wijzigen. Zowel bij de verlenging als de hernieuwing zijn de gevolgen identiek als bij het opstalrecht.

Erfpachtvergoeding (canon) is niet langer verplicht

Voorheen moest de erfpachter altijd een vergoeding (of canon), bijv. maandelijks of op z’n minst éénmaal per jaar, betalen. Dit kon gaan om een reële of een symbolische vergoeding (bijv. 1 euro/jaar). Nu kan je een erfpachtrecht vestigen zonder een canon te voorzien. Indien je toch een vergoeding voorziet, hoeft die niet meer periodiek te zijn. Je kan dus contractueel een eenmalige canon voorzien waarbij je vrij kan bepalen of de erfpachter deze canon voor, tijdens de duurtijd of op het einde van het erfpachtrecht moet betalen.

Je vermeldt daarom in de erfpachtovereenkomst het best of het erfpachtrecht wordt gevestigd zonder vergoeding, met een reële vergoeding of met een symbolische vergoeding. Kies je voor een reële vergoeding? Bepaal dan meteen wanneer die betaald moet worden – up-front, maandelijks, driemaandelijks, jaarlijks,…, op het einde van het erfpachtrecht – en of en hoe deze vergoeding wordt geïndexeerd.