STAD IN DE KIJKER
Dimension 53 – september 2019
Gemeente in de kijker: Knokke-Heist
Burgemeester Léopold Lippens
“We werken vandaag aan 2035”
Het architectenbureau Creneau International tekende voor het nieuwe Casino en de heraanleg van het plein. De speelzalen gaan ondergronds, vergezeld van een parking en een club. Het huidige Kursaal wordt omgebouwd tot eventcenter met hotel en parking, met behoud van de Magrittezaal. De twee delen vormen wel een architecturaal geheel. © Creneau International.
Het ziekenhuis AZ Zeno, een ontwerp van de tijdelijke vereniging AAPROG – BOECKX – B2Ai in opdracht van de vzw Gezondheidszorg Oostkust is ingeplant op een boogscheut van een belangrijke invalsweg. Daardoor fungeert het gebouw als blikvanger en visueel ijkpunt, terwijl het toch niet te lijden heeft van de verkeersdrukte in het toeristisch seizoen. De goede bereikbaarheid gekoppeld aan de rustige ligging, met op termijn uitzicht over het nieuw aan te leggen golfterrein, geven de site een meerwaarde. (c) Michel Van der Beken_TV AAPROG – BOECKX. – B2Ai
Op het Lichttorenstrand ontwierpen Compagnie-O architecten (Gent) samen met Nederlands architect-beeldend kunstenaar John Körmeling een nieuwe veiligheidspost, een opvallend en multifunctioneel gebouw met uitkijkpost. Het sculpturale paviljoen maakt deel uit van het strandgebeuren door de transparantie, de opvallende gele kleur, de signaalfunctie en de toegevoegde waarde als ontmoetingsplek. ©Tim Van de Velde Photography.
Vlakbij het station en het centrum van Knokke ontsproot het nieuwe stadsdeel Duinenwater, waar wonen, handel, zorg en recreatie een geheel vormen, met onder andere een zwembad, watersportfaciliteiten, een jeugdcentrum en een woonzorgcentrum. Arcas Architect ontwierp het Masterplan Duinenwater en tekent er de markantste gebouwen. Voor het masterplan vond het architectenbureau inspiratie bij planoloog Hermann-Josef Stübben die de plannen ontwikkelde voor de wijken van Het Zoute, Duinbergen en De Haan.
Het woonproject Heulebrug in deelgemeente Heist, een samenwerking tussen de gemeente Knokke-Heist, AGSO Knokke-Heist, de West-Vlaamse intercommunale WVI en VT-Invest, zit in de tweede fase met 159 bouwkavels voor eengezinswoningen en drie zones voor sociale huurwoningen. Voor het masterplan, gerealiseerd volgens de principes van New Urbanism, tekenden Leon Krier en Andres Duany (Duany Plater-Zyberk & Co). AGSO Knokke-Heist realiseert twee deelzones in deze verkaveling.
Het gemeentelijk recyclagepark is in volle transformatie onder supervisie van Plantec Architecten. Naast de al gerealiseerde nieuwe overslagloods wordt het volledige park vernieuwd om de afvalstromen te sorteren. Ook worden de mogelijkheden van recyclageactiviteiten bestudeerd en is er een nieuw dierenasiel gepland. © Plantec Architecten.
In 2011 wonnen Coussée & Goris architecten, in samenwerking met GAFPA bureau voor architectuur en stedenbouw, de wedstrijd voor een bezoekerscentrum, aansluitende infrastructuur en kijkcentrum in het Zwin Natuurcentrum van Knokke-Heist. Engineering: Studieburo Mouton, Kahle acoustics. Landschapsontwerp: Atelier Veldwerk, Sweco. Tentoonstellingsconcept: Madoc, Koen Van Synghel. Geselecteerd voor de Mies van der Rohe award 2016.
Tussen Sincfala, het museum voor de Zwinstreek dat is ondergebracht in een oud schoolgebouw, en de achterliggende gemeentelijke basisschool Het Anker tekende ECTV architecten een nieuw schakelvolume. Het museum krijgt daardoor een nieuwe inkom en de school wordt uitgerust met een nieuwe refter en toiletten. © ECTV architecten.
Een architecturale blikvanger in het centrum van Heist is het nieuwe ‘Community House’, een kleurrijk geschakeerde blokkentoren van dertien verdiepingen naar een ontwerp van de Parijse architecten Jakob+ MacFarlane. Uitvoerend architect is B2Ai. De toren met centrale patio biedt ruimte voor onder meer een evenementenhal, bibliotheek en spelotheek, gemeenteraadszaal, lokalen voor de gemeentelijke diensten en 90 appartementen. Aan de voet van de landmark komen een nieuw plein, een zone voor winkels en horeca en een ondergrondse parking. © Jakob+MacFarlane
In Westkapelle verrijst de in 2013 door een brand verwoeste Sint-Niklaaskerk weer uit haar as. Dankzij de nieuwe bestemming en de integratie van de publieke ruimte rondom de kerk, fungeert het ‘tweeledige’ kerkgebouw niet enkel als sacrale ruimte voor de gelovigen (bovenkerk) maar ook als trefpunt voor sociaal-culturele activiteiten en evenementen (benedenkerk). Het sacrale gedeelte kreeg een introvert karakter, het polyvalente gedeelte is zo open en extravert mogelijk ontworpen. Ontwerp: Bressers Architecten.© Bressers Architecten.
In Knokke-Heist staan er de komende jaren circa 1,2 miljard euro investeringen geprogrammeerd. “Investeringen die bijna uitsluitend door de privésector worden gedragen”, beklemtoont burgemeester Léopold Lippens, intussen 40 jaar aan het roer in de mondaine kustgemeente. “Daarmee zijn we de enige West-Vlaamse gemeente die niet moet lenen, maar aan zelffinanciering doet.”
Door Colette Demil en Staf Bellens
Burgemeesters zijn altijd ook een beetje verkopers, en Léopold Lippens vormt geen uitzondering op die regel. “Als je de Noord-Europese kuststeden in een rangschikking onderbrengt, staan wij aan de top”, opent hij zijn betoog. “Wij offreren een uniek aanbod van 1.800 winkels, 300 restaurants en ruim 100 kunstgalerijen, vlot bereikbaar met de fiets of het elektrische golfkarretje. De levenskwaliteit in onze gemeente houdt gelijke tred met plaatsen als Biarritz. De uitdaging bestaat erin dat die infrastructuur en kwaliteit ook over vijftien jaar nog concurrentieel moeten zijn. Het aantal toeristen wereldwijd bedraagt vandaag 1,2 miljard, en de prognose is dat dit zal aanwassen tot 1,5 à 2 miljard. Om aan de spits te blijven, moeten we de juiste stappen zetten, rekening houdend met de wijzigende omstandigheden. Een zwakte waaraan we dringend moeten sleutelen, is het tekort aan hotelkamers. De aantrekkingskracht van een toeristische bestemming houdt onder meer in dat je de mensen goed moet kunnen ontvangen en dat vereist meer dan de huidige 600 kamers. Als Knokke-Heist in Palm Beach zou liggen, zouden we 8 golfbanen en 5.000 hotelkamers hebben, maar dat is hier ondenkbaar bij gebrek aan ruimte. De volgende vijf jaar komen er alvast 1.500 hotelkamers en een golflink bij, onder andere via het Golfhotel aan het nieuwe AZ Zeno ziekenhuis. En als morgen een eigenaar op de Zeedijk drie gebouwen naast elkaar verwerft, zou hij van mij gerust 16 in plaats van de toegelaten 8 verdiepingen mogen bouwen, op voorwaarde dat hij de bovenste 8 lagen invult als hotel.”
U hamert er op dat de privésector de investeringen draagt. Waarom is dat zo belangrijk?
Burgemeester Lippens: “Een gemeente heeft een beperkt aantal opdrachten: veiligheid, properheid, waterbeheer. Voor de rest moet ze ideeën genereren en aangeven welke evolutie haar voorkeur geniet, maar uiteindelijk moet de privésector dat willen oppikken. Een gemeente moet geen ontwikkelingsprojecten uitvoeren, dat is een opgave voor de privé. Gemeenten die alles op zich willen nemen, hebben almaar meer ambtenaren nodig en stevenen recht op het faillissement af. Wij doen het met steeds minder mensen, maar we financieren onze eigen projecten, zoals sportinfrastructuur waarin niemand anders wil investeren, wel zelf. Ook durven we in te grijpen om een negatieve trend te keren. Toen de omzet van de winkels in een bepaalde wijk 30% daalde doordat de plaatselijke krantenwinkel de deuren had gesloten, heeft de gemeente daar geïnvesteerd in de aankoop van vastgoed met ruimte voor een krantenwinkel en een café, dat we tegen een betaalbare huurprijs in uitbating hebben gegeven.”
Steven Holl en Zaha Hadid
Behoren het geschrapte casino van Steven Holl en het dito treinstation voor Heist van Zaha Hadid tot die projecten waarvoor niemand stond te springen?
Burgemeester Lippens: “Zaha Hadid was een geval apart. Als je haar architectuurbureau in Londen bezocht, kreeg je een exposé waarin om de vijf woorden de term imagination viel. Haar project was heel mooi maar commercieel niet haalbaar. Steven Holl is een ander verhaal. Zijn ontwerp leed niet aan megalomanie zoals wel eens werd gesuggereerd, maar strandde omdat Vlaanderen het slechtste land van Europa – of zeg maar de hele wereld – is als je een bouwvergunning wil. Voor een complex dossier duurt de procedure vijf jaar of meer, en voor grote projecten mag je die periode met twee vermenigvuldigen. In 1999 was het project van Holl economisch optimaal. Als de vergunning binnen twee jaar was uitgereikt, stond dat gebouw er vandaag. Maar de vergunning liet acht jaar op zich wachten gezien de noodzakelijke MER-studie, de kolonie kikkers die plots beschermd moet worden, het vereiste fouilleren van alle plekken waar tweeduizend jaar geleden ooit een Romein heeft geplast en de vrijheid van elke burger om voor een futiliteit naar de Raad van State te stappen. Intussen werden we overspoeld door de financiële crisis. Als je mij de bevoegdheid toekent, schrap ik driekwart van de Vlaamse administratie. Ten einde raad hebben wij het project afgeblazen en Holl een miljoen euro betaald voor het geleverde werk. Maar geen nood, het nieuwe casino staat in de steigers.”
Wat architectuur betreft, hinkt Knokke-Heist op twee benen. Waarom die hybride houding?
Burgemeester Lippens: “Architectuur maakt onlosmakelijk deel uit van de aantrekkingskracht van onze gemeente. In bepaalde zones is hedendaagse architectuur welkom, hoewel ik het niet erg begrepen heb op de visie van de erfgoeddiensten, voor wie elke uitbreiding per definitie een hedendaags karakter moet krijgen. Wel hebben wij altijd gepoogd om de typische charme van Het Zoute te bewaren. Dat is gelukt omdat de gronden daar eigendom waren van de Compagnie Immobilière Het Zoute, de maatschappij van mijn familie. Afhankelijk van de locatie hanteren wij verder op maat gesneden stedenbouwkundige voorschriften om de diverse deelgemeenten in te vullen en te beschermen. Jammer genoeg zagen we ons verplicht om tot op zekere hoogte appartementsgebouwen toe te staan, hoewel de fameuze Atlantic wall aan onze kust een regelrechte ramp betekent. Zo laten we 8 verdiepingen toe aan de Zeedijk, 10 in Knokke en in Heist en als accent enkele hogere gebouwen waar die kloppen.”
“Op de woonprojecten Duinenwater aan het station van Knokke, Heulebrug in Heist en Keuvelwijk in Knokke na willen we de gemeente niet verder uitbouwen. Alle andere projecten zijn gericht op een transformatie van wat al is bebouwd. Daarbij houden wij een waakzaam oog op de architectuur. Toen ze ons de eerste concepten voor het ziekenhuis AZ Zeno toonden, hebben we meteen aangedrongen op een meer ambitieuze vormgeving die het imago van onze gemeente ondersteunt. Hetzelfde deden we voor Heulebrug, waar de gemeente de architecten Leon Krier en Andres Duany onder de arm heeft genomen voor een masterplan volgens de principes van het New Urbanism. Zelfs voor gebouwen die eerst en vooral efficiënt moeten zijn, zoals het nieuwe politiekantoor en de nieuwe brandweerkazerne, gaan we voor architecturale meerwaarde.”
Tweede verblijven: vloek of zegen?
Vallen de vele tweede verblijven te verzoenen met betaalbaar wonen voor de autochtone bevolking?
Burgemeester Lippens: “Tweede verblijven zetten de woonmogelijkheden van de circa 33.000 vaste inwoners inderdaad onder druk, maar dat is in alle toeristische centra een grote uitdaging. Courchevel telde 40 jaar geleden 6.000 inwoners; vandaag wonen er in het mondaine skioord nog amper 1.900 mensen. Sommige Zwitserse steden reiken alleen nog een vergunning voor een hotel met 100 kamers uit als de bouwheer ook logies bouwt voor de hotelmedewerkers. Een interessante oplossing, maar jammer genoeg niet haalbaar hier.”
“Omgekeerd fourneren de tweedeverblijvers ruim 60% van onze gemeente-inkomsten. Wij hebben vier inkomstenbronnen: 45 miljoen euro aan onroerende voorheffing, 15 miljoen euro aan taks op tweede verblijven, 8 miljoen euro uit het Gemeente- en andere fondsen en 11 miljoen euro aan parkeeropbrengsten. Op zeker ogenblik kregen we het verwijt dat de eigenaar van een studio evenveel taks op tweede verblijven – forfaitair vastgesteld op 750 euro – moest betalen als de bezitter van een riante villa. Maar diverse bedragen opleggen is niet zo eenvoudig, en de onroerende voorheffing maakt wel een onderscheid. In ieder geval weegt de return die de betalers krijgen ruimschoots op tegen die taks. Nu, tegenover de vele tweede verblijven staan ook zware inspanningen vanwege de gemeente. Zo is onze infrastructuur afgestemd op 160.000 gebruikers, het aantal dat hier 210 dagen per jaar verblijft. Ook tellen wij 15 politiecommissarissen, 220 politieagenten, 50 politieauto’s en 60 brandweerlui, waar een vergelijkbare gemeente in het binnenland het kan rooien met twee commissarissen en 50 agenten. Waar ik mijn hart voor vasthoud, is een vermogensbelasting. De mensen die hier een villa van 5 tot 10 miljoen euro hebben, bezitten ook vastgoed in Brussel, Courchevel, Saint-Tropez of elders. Als je morgen die mensen het land uitjaagt, heb je pas echt een probleem.”
Opmerkelijk genoeg scoort de gemeente volgens de Gemeentemonitor 2018 boven het Vlaamse gemiddelde inzake kansarmoede.
Burgemeester Lippens: “Vooral jonge huurders met kinderen riskeren inderdaad in die groep te belanden. Maar Het Zoute volproppen met sociale woningen zoals sommigen opperen, zou voor niemand een goede oplossing betekenen. Ik ben geen voorstander van meer sociale woningen, maar pleit voor betaalbaar wonen, bij voorkeur in de eigen woning. De woonprojecten Heulebrug in Heist van WVI en de private ontwikkeling Keuvelwijk in Knokke mikken op een doelgroep van tweeverdieners die zich een woning van 300.000 tot 400.000 euro kunnen veroorloven. Jammer genoeg zijn hoe langer hoe minder mensen bereid om te werken op zaterdag en zondag, de twee topdagen in onze gemeente. Voor de mensen voor wie bovenstaand aanbod onbereikbaar blijft, hebben we een eigen gemeentelijk betaalbaar verhuurkantoor (BVK) opgericht, dat naar analogie van de sociale verhuurkantoren eigenaars aanspreekt om hun woning tegen een lagere prijs te verhuren, in ruil voor meer zekerheid en gemeentelijke garanties.”
“Een andere probleemgroep zijn de oudere middenstanders met een onooglijk pensioentje. Als zij door hun reserves heen zijn, belanden ze in armoede, een fenomeen dat nog wordt versterkt door de langere levensduur, het toenemend aantal gevallen van dementie, het te kleine aanbod aan aangepaste woonzorgcentra en de onmogelijkheid om opvang bij de kinderen te vinden. Jaarlijks of tweejaarlijks maken onze mensen een rondgang door de gemeente, zodat wij de armoede relatief goed in kaart hebben gebracht en kunnen bijsturen via het OCMW, waarvan het budget sinds 1970 is vertienvoudigd tot 15 miljoen euro.”
Mondain maar verantwoordelijk
Hoe zwaar weegt de winkelleegstand in Knokke-Heist?
Burgemeester Lippens: “Net zoals elders is online shopping een enorme concurrent. Het risico is reëel dat onze 1.800 winkels over enkele jaren tot een derde worden gereduceerd. Ook zie je dat steeds meer ketens het straatbeeld veroveren die werken met goedkoop personeel en streven naar een maximaal rendement. Gelukkig hebben wij een heleboel luxewinkels. Vandaag floreren de uitersten: de shops met luxeproducten en de goedkope ketens. Alles daartussen heeft het moeilijk. Het probleem is dat eigenaars van vastgoed zich spiegelen aan de huurprijzen die Vuitton, Chanel, Rolex en Hermès maandelijks neertellen om hun eigen prijzen hoog te leggen in een markt waar de huurprijzen in dalende lijn gaan. Zo krijg je al snel leegstand.”
Een ander gekend probleem is de verkeersleefbaarheid.
Burgemeester Lippens: “De A11 is een enorme verbetering. Als verlenging daarvan zullen we de toegang tot Knokke-Heist vanuit Antwerpen en Brussel volledig transformeren. Er komen vijf rotondes om de snelheid te breken en we introduceren een strikt beleid inzake snelheidsovertredingen. Verder vormen we de Lippenslaan, Dumortierlaan en Kustlaan om tot rambla’s om de charme en aantrekkingskracht te vergroten. Uitgangspunt blijft dat de mensen boodschappen kunnen doen met hun auto, maar dat parkeren vooral ondergronds zal gebeuren in drie tot vijf nieuwe privéparkings.”
Is er veel regionale samenwerking?
Burgemeester Lippens: “Ik heb aangedrongen op een masterplan voor de regio en ben altijd de eerste om reclame te maken voor wat er in Oostende, Brugge, Blankenberge en Catzand gebeurt. Verder was het mijn droom om in Maldegem een ambachtelijke zone te creëren met 100 ha voor de Belgische en 100 ha voor de Nederlandse deelnemers. Zo konden we de krachten bundelen en vermijden dat elke gemeente haar eigen 5 ha ambachtelijke zone zou ontwikkelen. Maar dergelijke ideeën raken een gevoelige zenuw.”
U loopt niet warm voor windenergie. Maatregelen zijn toch nodig?
Burgemeester Lippens: “Windmolens stoten veel meer CO2 uit dan algemeen aangenomen, draaien slechts een beperkte tijd, zijn duur in onderhoud en herstellingen en produceren op termijn veel afval. Maar op onze eigen gebouwen liggen waar het kan zonnepanelen en we porren eigenaars die renoveren ertoe aan dat goed aan te pakken. Ook hebben we per straat een warmtestudie laten uitvoeren om alle zwakke plekken te inventariseren. Maar je kan mensen nergens toe dwingen, en ik ben daar ook geen voorstander van. De overheid moet eerst maar eens duidelijk maken waar ze naartoe wil, zodat we de mensen naar aanleiding van een gewijzigde visie niet twee keer op kosten moeten jagen.”
“Ook op grotere schaal nemen wij als rijke gemeente onze verantwoordelijkheid. Met het project A place to Bee fungeren wij bv. als pilootgemeente voor de bescherming van bijen en zijn we weldra een van de eerste pesticidenvrije gemeenten van Vlaanderen. Tuiniers die nog pesticiden gebruiken, zullen binnenkort hun vergunning verliezen. Nog onder het bewind van Ceausescu adopteerden we twee dorpen in Roemenië en verhinderden we zo dat ze zouden worden afgebroken. In Mauretanië steunden we de bouw van een kliniek waarrond in een straal van 1.000 km de kindersterfte met 80% is afgenomen. In Madagascar werken we mee aan een project voor het planten van bomen, dat lokaal tewerkstelling creëert.”
U bent 77 jaar. Wat dreef u vorig jaar om u opnieuw kandidaat te stellen voor de gemeenteraadsverkiezingen?
Burgemeester Lippens: “Ik ben geen politicus maar iemand die vrij kan spreken en die bereid is iets te doen voor een gemeente en regio die mij nauw aan het hart liggen. Hetzelfde geldt voor onze lijst Gemeentebelangen, die 70% van de stemmen en 25 zetels op 31 verzamelde. Hoewel mijn persoonlijke verkiezingsuitgaven beperkt bleven tot 4 euro aan postzegels, behaalde ik ruim 7.400 voorkeurstemmen op een totaal van 23.000 kiezers. Nochtans is het allemaal toevallig gegroeid. Mijn vader was burgemeester van 1947 tot 1966. Op zeker ogenblik kreeg hij een hartinfarct en vroeg hij mijn broer Maurice en mij – we woonden en werkten toen allebei in de Verenigde Staten – of wij de fakkel wilden overnemen. Ik ben in 1969 teruggekeerd en eerste schepen geworden, hoewel ik amper Nederlands sprak. In 1979 ben ik burgemeester geworden omdat ik voelde dat ik iets kon doen voor de mensen en voor deze leuke gemeente. In het schepencollege en de gemeenteraad amuseren we ons en nemen we onszelf niet al te ernstig. Maar niet getreurd als de kiezer mij morgen niet meer lust, ik heb nog massa’s andere interesses.”
www.agsoknokke-heist.be
“Een gemeente moet geen ontwikkelingsprojecten uitvoeren, dat is een opgave voor de privé. Gemeenten die alles op zich willen nemen, hebben almaar meer ambtenaren nodig en stevenen recht op het faillissement af.”
“Het ontwerp van Steven Holl leed niet aan megalomanie zoals wel eens werd gesuggereerd, maar strandde omdat Vlaanderen het slechtste land van Europa – of zeg maar de hele wereld – is als je een bouwvergunning wil. Voor een complex dossier duurt de procedure vijf jaar of meer, voor grote projecten mag je die periode met twee vermenigvuldigen.”
“Als je mij de bevoegdheid toekent, schrap ik driekwart van de Vlaamse administratie.”
“Jammer genoeg zagen we ons verplicht om tot op zekere hoogte appartementsgebouwen toe te staan, hoewel de fameuze Atlantic wall aan onze kust een regelrechte ramp betekent.”
“Zelfs voor gebouwen die eerst en vooral efficiënt moeten zijn, zoals het nieuwe politiekantoor en de nieuwe brandweerkazerne, gaan we voor architecturale meerwaarde.”
