RUIMTELIJK RENDEMENT  
Dimension 73 – september 2024

Onderbenut perceel krijgt nieuwe invulling met eventruimte, woningen en restaurant

The Pink Panther is nieuwe hippe plek in Heverlee-centrum

Een eventlocatie, een restaurant, studentenkamers, studio’s voor jongwerkenden en drie appartementen rond een groene binnentuin: met dit programma verhoogde het Leuvense architectenbureau DMOA het ruimtelijk rendement van een compact bouwterrein tussen de Naamsesteenweg en de Groenstraat in hartje Heverlee, waar voorheen slechts twee kleine rijwoningen stonden. Door verweving van verschillende functies en vooral intensivering verhoogt The Pink Panther, zoals het project werd gedoopt, enerzijds de economische vitaliteit en herkenbaarheid en anderzijds de leesbaarheid en aantrekkelijkheid van het perceel. Bovendien kleurt het energieplaatje veel groener dan voorheen.

The Pink Panther ligt vlak naast het treinstation van Heverlee. Het project, gerealiseerd in opdracht van private ontwikkelaar Frederic Haven en uitgevoerd door aannemer Notermans, omvat twee nieuwe gebouwen die de plaats innemen van onder andere een verouderde rijwoning aan de Naamsesteenweg met op het gelijkvloers een frituur, en een verouderde, kleinere rijwoning met aangrenzende inpandige garage aan de lager gelegen Groenstraat. Ook de transformatie van de verwilderde tuinen tussen beide woningen tot een nieuwe groene oase van rust, en de renovatie van de rijwoning naast de gesloopte woning in de Naamsesteenweg, maken deel uit van het project.

Niet geaarzeld

Frederic Haven legt uit: “Het voormalige friethuis aan de Naamsesteenweg kon ik kopen via een makelaar nadat ik een gedurfd bod had uitgebracht. Dat was in 2013, de vastgoedmarkt was toen lang nog niet zo oververhit als nu. Het pand in de Groenstraat was in zeer slechte staat en stond al jaren leeg. Niet lang na de aankoop van de frituur kwam het op de markt. Ik zag meteen potentieel en heb dan ook niet geaarzeld. Op zichzelf had het pand in de Groenstraat niet veel waarde, gezien de nabijheid van het spoor en het feit dat het in een dal achter de spoorwegtunnel ligt. Maar in combinatie met het pand in de Naamsesteenweg, werd ineens veel meer mogelijk. Twee jaar later, ons project was toen al opgestart, kreeg ik de kans om ook het naastgelegen studentenhuis én de aangrenzende tuinen en huizen te verwerven. De toenmalige eigenaar nam daarvoor zelf contact met mij op. Die panden waren niet alleen belangrijk voor het parkgevoel, maar ook voor de geothermie, wat in een dichtbevolkt stedelijk gebied niet vanzelfsprekend is.”

Roze baksteen, roze zichtbeton en roze luifels

Het nieuwe gebouw aan de Naamsesteenweg bevat de eventlocatie Hävn, restaurant Furbetto en vijf studio’s voor jongwerkenden, respectievelijk op niveau -1, het gelijkvloers en de drie verdiepingen erboven.. Aan de kant van de Groenstraat is een kleiner appartement op de benedenverdieping, een groot appartement op de eerste verdieping en daarboven een grote duplexwoning. Het gelijkvloerse appartement grenst – gezien het feit dat de Groenstraat lager ligt dan de Naamsesteenweg – aan de nieuw aangelegde binnentuin, waarvan het grootste deel bij de eventlocatie hoort. De rijwoning langs de Naamsesteenweg die gerenoveerd werd, voorziet nu in verschillende studentenkamers.

The Pink Panther werd gefaseerd opgeleverd in het eerste deel van 2023. De twee nieuwe gebouwen bezitten zonder meer een eigenzinnige uitstraling. Het zijn, zeker in het bestaande stedelijk weefsel, gewaagde architectonische ontwerpen, waarin vooral de roze baksteen, het roze zichtbeton en de roze luifels opvallen. Het is uiteraard aan die elementen dat het project zijn naam te danken heeft. “Maar ook aan het feit dat The Pink Panther een diamant is en wij dit project in het centrum van Heverlee als dusdanig beschouwen”, vertelt Benjamin Denef, zaakvoerder van DMOA. Voor zijn bureau viel het project binnen het geliefkoosde domein. “Wij zijn gespecialiseerd in op maat gemaakte architectuur en realiseren die het liefste in een complexe setting. Hoe gecompliceerder het bouwterrein en hoe denser het weefsel waar dat inligt, hoe liever wij er onze tanden in zetten.”

Kwalitatief en duurzaam

Denef schetst hoe het project tot stand kwam. “Frederic Haven is eigenlijk arts, maar ook private ontwikkelaar door zijn grote interesse in architectuur en bouwen. Wat zijn projecten typeert, is dat ze niet alleen architecturaal kwalitatief zijn, maar ook ecologisch duurzaam. Als inwoner van Heverlee wil Frederic Haven in zijn thuishaven plekken ontwikkelen die mensen samenbrengen en een maatschappelijke meerwaarde hebben, want daar ontbreekt het wel wat aan in de Leuvense deelgemeente. Toen hij ons bureau bezocht om te bespreken wat we op het perceel in Heverlee konden realiseren, raakte hij geïnspireerd door het ontwerp van ons gebouw, dat zowel een kantoorruimte, een eventruimte en een woonstudio omvat. Hij wilde iets soortgelijks realiseren en gaf ons veel vrijheid om te verkennen wat er op dit compacte perceel mogelijk was.”

En dat bleek heel wat. “Het bijzonder plan van aanleg voor de Naamsesteenweg en Groenstraat bepaalde dat bijna het hele perceel bebouwd mocht worden, met uitzondering van 20%”, aldus de architect. “Dit komt doordat de tuinzone eigenlijk is ingekleurd als economische zone, omdat het perceel zich pal in het centrum van Heverlee bevindt. Hierdoor konden we veel dieper bouwen dan de 15 meter van de twee verouderde, afgebroken woningen. Ondanks die bouwdiepte is de nieuwe tuin toch nog steeds voldoende groot en open, mede ook doordat de tuin van de gerenoveerde woning naast de nieuwbouw langs de Naamsesteenweg er deel van uitmaakt. Dit toont toch aan dat een uitgebreid programma niet per se betekent dat het project claustrofobisch wordt of dat er een geen groen meer overblijft.”

Uitbater Oscar Vandevenne beaamt dat laatste. “Mensen die hier een event organiseren zijn niet alleen enthousiast over de binnenruimte, maar ook over de tuin, waarin ik een Zuid-Franse sfeer heb proberen te creëren. Wanneer er geen events zijn, werk ik graag buiten of zet ik op z’n minst alle ramen open om het groen te kunnen voelen en ruiken. Zeg nu zelf, dat zijn toch arbeidsomstandigheden om jaloers op te zijn?”

Intensivering

Hävn organiseert allerlei soorten events. “Doordeweeks zijn die vooral gericht op B2B, denk aan zakenlunches, meetings of wijnproeverijen in de tuin. In het weekend vinden hier ook communiefeesten, yogalessen of trouwfeesten plaats. Alles is eigenlijk mogelijk”, stipuleert Vandevenne. Ook in de tuin is er sprake van verweving. De bewoners van The Pink Panther mogen ervertoeven wanneer er geen events plaatsvinden.

Maar bovenal toont The Pink Panther aan hoe je het ruimtelijk rendement kunt verhogen door intensivering. “Door verdichting, stapeling van functies, deels ondergronds bouwen en door te voorzien in ruimtes voor zowel wonen als werken hebben we gezorgd voor een intensivering van het programma op de bestaande oppervlakte”, legt Benjamin Denef uit. “De verhoging van het aantal activiteiten zorgt ervoor dat de bouwgrond nu veel efficiënter benut wordt.”

Drie kernkwaliteiten springen eruit

Drie kernkwaliteiten waarmee het Departement Omgeving de kwaliteit van de leefomgeving in Vlaanderen wil verhogen, springen er bij The Pink Panther uit: 1. economische vitaliteit, 2. herkenbaarheid, leesbaarheid en aantrekkelijkheid en 3. energetische aspecten.

“Met een eventlocatie en een restaurant is er in The Pink Panther ruimte voor bruisende economische activiteiten”, licht Benjamin Denef toe. “Het project voldoet aan de kernkwaliteit herkenbaarheid, leesbaarheid en aantrekkelijkheid omdat ons ontwerp enerzijds aandacht heeft voor groen en aantrekkelijke uitzichten, mede dankzij de gebogen vormen en roze accenten, en anderzijds door volumes die qua schaal mooi in de omgeving passen. Wat betreft ‘energetische aspecten’, hebben we verschillende maatregelen genomen. Zo hebben we de isolatie en luchtdichtheid van de gebouwen gemaximaliseerd, vloerverwarming en balansventilatie met warmteterugwinning geïnstalleerd en regenwaterrecuperatie geïntegreerd via de groendaken, de tuin en de geothermische warmtepompen. De benodigde energie wordt opgewekt via zonnepanelen en stroomoverschotten worden opgeslagen in waterbatterijen of geleverd aan het studentenhuis. Het hele energieplaatje wordt aangestuurd door een zogenaamd energiemanagementsysteem ( EMS). Hierdoor zijn de twee nieuwe gebouwen bijna energieneutraal.”

Benjamin Denef, DMOA: “Door verdichting, stapeling van functies, deels ondergronds bouwen en door te voorzien in ruimtes voor zowel wonen als werken hebben we het programma op de bestaande oppervlakte geïntensiveerd”

Uitdagingen

De geothermie vormde wel een uitdaging. “In totaal zitten vijftien energiepalen tot 60 meter diep in de grond om het project te kunnen koelen en verwarmen met aardwarmte”, verduidelijkt Benjamin Denef. “De machines voor de nodige boringen hier krijgen was niet evident, gezien de centrale ligging in het stadscentrum. Ook het afvoeren van het spoelresidu was moeilijker dan in een buitenstedelijk project.”

Maar de uitvoering van het project was om nog meer redenen uitdagend. Benjamin Denef: “Zo was ook het plaatsen van de beschoeiing om de eventruimte op niveau -1 mogelijk te maken een uitdaging. De Naamsesteenweg is een drukke weg met zwaar verkeer, wat vereiste dat de keerwanden stevig gebouwd werden. De aanleg van het terras van het restaurant bovenop de eventruimte was eveneens complex. Aan de ene kant kijkt het uit op de binnentuin, maar aan de andere kant op de tuin van de buurman. Om de daglichttoetreding in de tuin van de buurman te behouden, hebben we het terras vanaf een hoogte van 2 meter laten inspringen onder een hoek van 45 graden. Dat hebben we uiteindelijk gedaan door op die hoogte teruggesprongen raampjes te voorzien, die dan meteen ook zorgden voor extra licht in de eventruimte erachter.”

Gevraagd naar wat beter kon, noemt Benjamin Denef de akoestiek bij de opstart van het restaurant. “Er waren toen niet voldoende middelen om de nodige geluidsabsorptie op te hangen in die ruimte. Intussen is er bijkomend geïnvesteerd in extra voorzetwanden en akoestische panelen en is die kinderziekte verdwenen. Voor de eventruimte was akoestiek uiteraard wel al van bij het concept een aandachtspunt. Voor maximale geluidsabsorptie zijn akoestische spuitpleister op het plafond en kurkafwerking op de wanden toegepast.”

Jasper Voet, Furbetto: “Toen we hier voor het eerst kwamen kijken, waren we op slag verliefd op het grote terras. En uiteraard ook op de ligging hier pal in het centrum van Heverlee”

Iets betekenen voor de buurt

Furbetto is intussen anderhalf jaar open. “Toen we hier voor het eerst kwamen kijken, werden we op slag verliefd op het grote terras. En uiteraard ook op de centrale ligging in Heverlee”, aldus Jasper Voet, de jonge Leuvenaar die het restaurant samen met goede vriend en stadsgenoot Gust Vanderwaeren opstartte. “We zijn trots op het succes en de betekenis voor de buurt. Wie vandaag een tafeltje wil reserveren, moet drie maanden geduld hebben, terwijl we best wel veel mensen kunnen ontvangen.”

Oscar Vandevenne ondervindt naar eigen zeggen dagelijks de maatschappelijke meerwaarde van het project. “De events die hier plaatsvinden, gaan vaak uit van bedrijven of mensen in de buurt. Van hen horen we dat ze al lang uitkeken naar een eventlocatie in Heverlee. Maar dit project biedt niet alleen meerwaarde voor de buurt. Ik zie elke dag hoe de groene tuin van The Pink Panther ook de bewoners van het project bij elkaar brengt. Dat is mooi om zien.”

Oscar Vandevenne, Hävn: “De events die hier doorgaan, gaan vaak uit van bedrijven of mensen in de buurt. Maar dit project biedt ook meerwaarde voor zijn bewoners, die elkaar kunnen ontmoeten in de nieuwe tuin”

Vlotte samenwerking met Stad Leuven

Denef wenst tot slot nog de vlotte samenwerking met Stad Leuven te benadrukken. “In Leuven verloopt de weg van een eerste idee naar een vergunbaar project bijzonder vlot, althans zo ervaren bij DMOA. Het proces ziet er vrijwel altijd hetzelfde uit: wij delen een paar eerste ideeën met de gemeentelijke omgevingsambtenaren, die vervolgens advies geven over wat er beter kan of anders moet, zoals het voorgestelde programma of de voorgestelde volumes. Daarna koppelen wij terug met de bouwheer en passen we ons ontwerp aan om het daarna weer aan de gemeentelijke omgevingsambtenaren te bezorgen. Zo komen we iteratief, stap voor stap, tot een eindresultaat dat niet alleen naar de zin is van de opdrachtgever, maar waar ook de stad zich in kan vinden. Dankzij die werkwijze zien we bijna nooit een project geweigerd worden. Dat pingpongen met de stad is voor ons essentieel om tot kwalitatieve architectuur te komen. Ging het in alle andere steden en gemeenten ook maar zo vlot!”

Redactie: Wouter Polspoel

Foto’s: Pieter Gregoire Fotografie

Dit artikel kadert in een reeks met inspiratieprojecten rond ruimtelijk rendement in samenwerking met Departement Omgeving.