TOOLS & BEROEPSPRAKTIJK  
Dimension 62 – december 2021

Wat jij als architect moet weten over het nieuwe goederenrecht

Erfdienstbaarheden: recht van uitweg en lichten en zichten

In de modernisering van het Burgerlijk Wetboek is ondertussen ook het goederenrecht, verder ‘Boek 3 BW’ genoemd, herzien. Dat bevat moderniseringen en wijzigingen die zeer belangrijk zijn voor de architect. Daarbij frissen we eerst het begrip “erfdienstbaarheden” nog even op en geven we aan in welke situaties je erfdienstbaarheden kan gebruiken. Vervolgens bespreken we de voor de architect belangrijkste wijzigingen waarbij we de specifieke nadruk leggen op de wijzigingen aan (i) de categorieën van erfdienstbaarheden, (ii) het verzwaringsverbod, (iii) het recht van uitweg en (iv) de lichten en zichten.

Wat betreft de categorieën van erfdienstbaarheden, schaft Boek 3 BW het onderscheid af tussen voortdurende en niet-voortdurende erfdienstbaarheden. Gevolg hiervan is dat het onderscheid tussen zichtbare en onzichtbare erfdienstbaarheden anders wordt ingevuld. Waarin verschilt deze invulling en welke gevolgen heeft dit?

Daarnaast bepaalt Boek 3 BW voortaan in het kader van het verzwaringsverbod dat de titularis van het heersend erf de erfdienstbaarheid mag wijzigen rekening houdend met de technische en maatschappelijke evoluties sinds het ontstaan van deze erfdienstbaarheid. In ruil daarvoor, zijn de situaties waarin de titularis van het lijdend erf het tracé van de erfdienstbaarheid kan verplaatsen verruimd. Wat betekent dit concreet?

Vervolgens wijzigt Boek 3 BW de situaties waarin het recht van uitweg kan worden bekomen en hoe deze uitweg kan worden verplaatst of afgeschaft. Wat zijn hierbij de concrete implicaties voor de betrokken partijen?

Tot slot bevat Boek 3 BW voor de lichten en zichten een nieuwe regeling voor alles wat licht en lucht doorlaat. Wat is deze regeling en wat zijn de gevolgen hiervan?

Ter herinnering: Wanneer maak je gebruik van erfdienstbaarheden en wat zijn erfdienstbaarheden?

Je kan erfdienstbaarheden gebruiken wanneer je gebruik maakt van een aangrenzend perceel voor bijvoorbeeld toegang, overgang, doorgang naar andere percelen of uitgang naar de openbare weg.

Boek 3 BW definieert erfdienstbaarheden als lasten op een onroerend goed, het lijdend erf, tot gebruik en tot nut van andermans onroerend goed, het heersend erf. Erfdienstbaarheden zijn in principe eeuwigdurend (art. 3.114 Boek 3 BW).

Het lijdend erf is het perceel waarop de last rust. Deze last bevat een negatieve of positieve verplichting om zich te onthouden van een bepaald gebruik of een bepaald gebruik door de titularis van het heersend erf toe te staan. Het heersend erf is het perceel dat voordeel heeft van de last.

Een lijdend of heersend erf kan een perceel grond zijn maar ook een bouwwerk alleen zoals bijvoorbeeld een windturbine, brug, dijk of energiecentrale.

Het heersend erf en het lijdend erf moeten aan verschillende eigenaars toebehoren tenzij op één van de erven een zakelijk gebruiksrecht rust of indien één van de erven in mede-eigendom is. In het eerste geval ontstaat een erfdienstbaarheid voor de duur van het zakelijk gebruiksrecht. Dit is bijvoorbeeld het geval bij twee erven van dezelfde eigenaar waarvan er één bezwaard is met een opstalrecht of een erfpachtrecht. Een voorbeeld van het tweede geval zijn twee erven van dezelfde eigenaar met op één erf een appartementsgebouw

Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door menselijk handelen – bijvoorbeeld door hierover een overeenkomst te sluiten – of door bestemming van de huisvader (art. 3.116 Boek 3 BW). Dit laatste is de situatie waarin er tussen verschillende erven een feitelijke erfdienstbaarheid bestaat en deze feitelijke toestand bij splitsing van deze erven wordt omgezet in een juridische erfdienstbaarheid. Dit is mogelijk indien de erfdienstbaarheid zichtbaar was op het tijdstip van de splitsing.

Verder zijn er wettelijke erfdienstbaarheden die ontstaan op grond van de wet (art. 3.116 Boek 3 BW). Dit is van rechtswege het geval indien de erfdienstbaarheid noodzakelijk is om een ander zakelijk gebruiksrecht uit te oefenen op een goed (art. 3.116 Boek 3 BW). Indien je bijvoorbeeld een opstalrecht hebt op een bovengronds volume op een bestaand gebouw, zal je van rechtswege een erfdienstbaarheid van steun en uitweg hebben om jouw gebouw te laten steunen op het bestaande gebouw én een uitweg te krijgen naar de grond en wegenis. Verder zijn er enkele specifieke wettelijke erfdienstbaarheden voor bijvoorbeeld waterafvloeiing, overhangende takken, uitweg naar de openbare weg,…

De belangrijkste wijzigingen

De schrapping van het onderscheid tussen voortdurende- en niet voortdurende en de gewijzigde kwalificatie van zichtbare en onzichtbare erfdienstbaarheden

Boek 3 BW schaft het onderscheid af tussen voortdurende en niet-voortdurende erfdienstbaarheden. Klassiek uitgangspunt is dat erfdienstbaarheden voortdurend zijn indien ze kunnen worden uitgeoefend zonder dat een daad van de mens vereist is. Dit kan bijvoorbeeld zijn voor waterlopen, goten of uitzichten. Niet-voortdurende erfdienstbaarheden zijn erfdienstbaarheden die telkens een menselijke daad vereisen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn voor een recht van overgang en uitweg.

Omdat er in de praktijk onduidelijkheid bestaat over wanneer een erfdienstbaarheid voortdurend is, schaft de wetgever het onderscheid af.

Dit onderscheid was belangrijk voor de verkrijgende verjaring, te weten de mogelijkheid om door een feitelijk voortdurend, onafgebroken, openbaar en ondubbelzinnig bezit gedurende 30 jaar een erfdienstbaarheid te krijgen. Enkel voortdurende én zichtbare erfdienstbaarheden waren hiervoor vatbaar.

Als tegenhanger voor deze afschaffing, verruimt Boek 3 BW de categorie van de zichtbare erfdienstbaarheden.

Voortaan is een erfdienstbaarheid zichtbaar wanneer deze voor een normaal voorzichtig en redelijke titularis op het lijdend erf zichtbaar is ofwel door duurzame en zichtbare bouwwerken ofwel door sporen van een geregelde activiteit (art. 3.115 Boek 3 BW). Dergelijke sporen kunnen bijvoorbeeld bestaan uit het snoeien van vegetatie, de aanleg van een verharding of omheining of de aanwezigheid van bandensporen.

Voortaan zijn al deze zichtbare erfdienstbaarheden vatbaar voor verkrijgende verjaring. Dit betekent dat ook een recht van overgang of een recht van uitweg hiervoor vatbaar wordt. Onder het oud BW, kwam een recht van overgang of een recht van uitweg hiervoor niet in aanmerking aangezien deze als niet-voortdurend werden beschouwd. Bovendien zal de verkrijgende verjaring in Boek 3 BW al intreden indien je het recht feitelijk uitoefent gedurende 10 jaar te goeder trouw of 30 jaar te kwader trouw.

Het gewijzigde verzwaringsverbod voor het heersend en lijdend erf

Boek 3 BW behoudt het verzwaringsverbod voor het heersend erf maar versoepelt de invulling hiervan (art. 3.125 Boek 3 BW).

Het verzwaringsverbod houdt in dat de titularis van het heersend erf de lasten op het lijdend erf niet mag verzwaren en de erfdienstbaarheid slechts mag gebruiken voor de behoeften waarvoor deze gevestigd is (art. 3.125 Boek 3 BW). Deze behoeften blijken uit de overeenkomst en de bedoeling van de partijen.

Boek 3 BW verruimt de mogelijkheden om de erfdienstbaarheid te wijzigen. Je mag voortaan de uitoefening wijzigen rekening houdend met de technische en maatschappelijke evoluties sinds het ontstaan van de erfdienstbaarheid (art. 3.125 Boek 3 BW). Indien bijvoorbeeld bij een recht van overgang de oorspronkelijke overeenkomst bepaalt dat overgang mogelijk is met paard en kar, lijkt dit vandaag mogelijk te moeten zijn met een auto, vrachtwagen of landbouwvoertuigen.

Daarbij gelden twee beperkingen (art. 3.125 Boek 3 BW).

Ten eerste moet de wijziging overeenstemmen met de bedoeling van de partijen die destijds betrokken waren bij de vestiging van de erfdienstbaarheid. Er moet gekeken worden naar hoe deze partijen de erfdienstbaarheid in de huidige maatschappelijke en technologische context gevestigd zouden hebben.

Daarnaast moet de wijziging overeenstemmen met het doel van de erfdienstbaarheid. Indien een recht van overgang werd gevestigd voor agrarische doeleinden, lijkt deze vandaag niet gebruikt te kunnen worden om zwaar vrachtverkeer toe te laten tot een industriële site.

Ook op de titularis van het lijdend erf rust een verzwaringsverbod (art. 3.124 Boek 3 BW). Deze mag niets ondernemen wat de plaatsgesteldheid wijzigt of de uitvoering door het heersend erf vermindert of bemoeilijkt.

Boek 3 BW verruimt de mogelijkheden om de erfdienstbaarheid te verplaatsen, bijvoorbeeld het tracé van de overgang te verplaatsen. Voortaan volstaat een objectief belang om deze wijziging te bekomen voor zover het nieuwe tracé toelaat om de erfdienstbaarheid even gemakkelijk uit te oefenen (art. 3.124 Boek 3 BW). De kosten voor de verplaatsing zijn ten laste van het lijdend erf (art. 3.124 Boek 3 BW).

De wijzigingen aan het recht van uitweg

Met een recht van uitweg kan de titularis van een ingesloten perceel dat geen toegang heeft tot de openbare weg of waarbij geen voldoende toegang tot de openbare weg kan worden ingericht zonder overdreven kosten of ongemakken een uitweg eisen over het perceel van de naburen om toegang te krijgen tot de openbare weg (art. 3.135 Boek 3 BW).

Dit recht van uitweg moet je vorderen bij de rechter (art. 3.136 Boek 3 BW). Indien je dit contractueel bepaalt, is dit een recht van overgang en geen recht van uitweg.

Boek 3 BW bepaalt limitatief wanneer een recht van uitweg uitgesloten is (art. 3.135 Boek 3 BW). Je kan dit niet krijgen indien:

• Je zelf over een ander perceel beschikt dat aan jouw ingesloten perceel aanpaalt. Je kan de percelen van jouw naburen niet bezwaren indien de uitweg kan worden genomen op een eigen perceel.
• Je over een ander perceel beschikt dat niet ingesloten is en dat een eenheid van uitbating vertoont met jouw ingesloten perceel. Dit betekent dat je de percelen samen – alleszins in samenhang – gebruikt, bijvoorbeeld indien je op één perceel een winkel hebt en het ander perceel gebruikt als parking.
• Je reeds over een contractueel recht van overgang beschikt. In dit geval is jouw perceel niet ingesloten.
• De ingeslotenheid het gevolg is van jouw eigen fout of handelen dat niet kan worden verantwoord door het normale gebruik van het perceel volgens de huidige bestemming. Je mag de ingeslotenheid niet zelf hebben veroorzaakt, bijvoorbeeld indien op jouw perceel een inrichting mogelijk is tot de openbare weg maar je het perceel anders inricht waardoor het ingesloten wordt.

Daarnaast verruimt Boek 3 BW de mogelijkheid om het tracé te wijzigen of af te schaffen (art. 3.137 Boek 3 BW). Een wijziging is mogelijk indien door gewijzigde omstandigheden het normale gebruik van het heersend erf niet langer mogelijk is of indien de erfdienstbaarheid kan worden uitgeoefend op een andere plaats die minder schadelijk is. Verder houdt het recht van uitweg op te bestaan wanneer deze niet meer noodzakelijk is om toegang te hebben tot de openbare weg.

Bij een wijziging of afschaffing, kan de rechter bevelen dat de vergoeding opnieuw wordt vastgesteld of dat de ontvangen vergoeding geheel of gedeeltelijk wordt terugbetaald (art. 3.137 Boek 3 BW). Indien door de wijziging of afschaffing de lasten op het lijdend erf toenemen, kan de titularis hiervan een bijkomende vergoeding eisen. Indien door de wijziging of afschaffing de lasten op het lijdend erf verminderen, kan de titularis van het heersend erf een vermindering van de vergoeding eisen.

De wijzigingen aan de lichten en uitzichten

Lichten en uitzichten regelen welke afstand lichtopeningen en luchtopeningen in acht moeten nemen ten opzichte van perceelsgrenzen.

Het oud BW maakte een onderscheid tussen lichten en uitzichten, rechte en schuine uitzichten en uitzichten op de gelijkvloerse en hoger gelegen verdiepingen. Een recht zicht betekent dat iemand de mogelijkheid heeft om vanuit een raam het naastliggend perceel te zien zonder zijn hoofd te draaien. Bij een zijdelings of schuin uitzicht kan je het naastliggend perceel zien door opzij te kijken.

Het oud BW bepaalt dat je voor rechte zichten een afstand van 1,9 meter dient te respecteren tussen de muur waarin dit zicht zich bevindt en de perceelsgrens. Voor schuine zichten bedroeg de afstand 0,6 meter.

Boek 3 BW schaft het onderscheid tussen lichten en uitzichten af en bevat een nieuwe regeling voor alles wat licht en lucht doorlaat (art. 3.132 Boek 3 BW).

Voortaan mag de eigenaar van een gebouw vensters met doorzichtige beglazing, muuropeningen, balkons, terrassen of soortgelijke werken aanbrengen voor zover deze op een afstand van minstens 1,9 meter van de perceelsgrens staan (art. 3.132 Boek 3 BW). Deze afstand wordt gemeten met een loodrechte lijn op de dichtste plaats aan de buitenkant van het venster, de muuropening, het balkon, het terras of soortgelijke werken tot aan de perceelsgrens.

Dit betekent dat Boek 3 BW de bestaande regeling verstrengt voor de vroegere schuine uitzichten. Waar vroeger een afstand van 0,6 meter gold, is dit voortaan 1,9 meter.

Indien je deze afstanden niet respecteert, kan jouw buur de verwijdering vorderen van de werken (art. 3.132 Boek 3 BW). Boek 3 BW voorziet in uitzonderingsgevallen waarin de afbraak niet kan worden gevorderd ook al is de afstand niet gerespecteerd.

Dit is zo (i) indien daarover een akkoord bestaat, (ii) het naburige perceel bij oprichting tot het openbare domein behoorde, (iii) de werken geen enkel risico voor het privéleven en het goede nabuurschap kunnen opleveren en (iv) het venster, de muuropening, het terras, het balkon of de soortgelijke werken zich al minstens dertig jaar op de plaats bevinden.

Redactie: Meester Maarten Vos, GSJ Advocaten