REGIO IN DE KIJKER  
Dimension 55 – februari 2020

Minister-president Rudi Vervoort, Brussels Hoofdstedelijk Gewest

“Om de participatie te bevorderen werken we op verschillende schalen”

Het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest heeft een intens 2019 achter de rug. Het vierde vorig jaar zijn dertigste verjaardag, kreeg net zoals de andere regio’s een nieuwe regering en legt de bewaking van de openbare architecturale en stedenbouwkundige kwaliteit voor vijf jaar in handen van een volgende bMa – bouwmeester Maître architecte. Dimension ging op visite bij Rudi Vervoort (PS) die zijn mandaat als minister-president herbevestigd zag en onder meer bevoegd is voor ruimtelijke ordening en stadsvernieuwing.

We moeten Luckas Vander Taelen volmondig gelijk geven als hij in zijn nieuwste boek over ‘de stad waar hij van houdt’ stelt dat Brussel de enige metropool is die ons land rijk is. Maar die unique selling position heeft een keerzijde, weet minister-president Rudi Vervoort. “Als metropool staan we vandaag voor dezelfde uitdagingen als alle grote steden ter wereld: levenskwaliteit, milieu, huisvesting, tewerkstelling, mobiliteit. Bovendien zijn al die facetten onlosmakelijk met elkaar verbonden. Wij worden geconfronteerd met de mondiale trend van een groeiend aantal stadsinwoners en een onevenwichtige verdeling van de rijkdom, met een sociale tweedeling tussen en dikwijls ook binnen de gemeenten. De uitslag van de voorbije gewestverkiezingen onderlijnde eens te meer dat we moeten streven naar een duurzame stad. Gezien de hoge bevolkingsdichtheid wordt dat een fikse opgave inzake onder meer een intelligent afvalbeheer, een betere luchtkwaliteit en de reductie van CO₂-emissies die vooral gelieerd zijn aan wonen. Wat de energetische en duurzame kwaliteiten van nieuwbouwwoningen betreft, boeken we uitstekende resultaten, maar het bestaande woningenpark is aan een grote renovatieoefening toe, die moet gebeuren met aandacht voor de sociale cohesie. Er is kortom nood aan flink wat investeringen.”

Huisvesting

Een eerste belangrijke uitdaging vormt de huisvesting. Sinds de oprichting in 1989 groeide het Brusselse Gewest met een kwart miljoen inwoners. In 2018 realiseerde het de grootste bevolkingsgroei van heel het land, waardoor de teller begin 2019 op ruim 1,2 miljoen inwoners lag. En die tendens zet zich door. Geen wonder dat dit thema een prominente plek bekleedt in het regeerakkoord.

Rudi Vervoort: “Brussel is een stad van overwegend huurders, en daar zal niet meteen verandering in komen. Door het gebrek aan economische dynamiek en de lage interestvoeten kijken investeerders vandaag met veel interesse naar residentieel vastgoed. Omdat ze daar hun rendement moeten putten uit de huurprijs, loopt die laatste almaar op. Het lage-rentebeleid faalt niet alleen in het aanwakkeren van een economische relance, maar heeft ook economisch een pervers effect. Heel wat huurders besteden een aanzienlijk deel van hun inkomen aan de huur, een bedrag dat ze niet kunnen consumeren. Het resultaat is dat de hele economische machine stokt.”

“Als metropool staan we vandaag voor dezelfde uitdagingen als alle grote steden ter wereld: levenskwaliteit, milieu, huisvesting, tewerkstelling, mobiliteit. Bovendien zijn al die facetten onlosmakelijk met elkaar verbonden.”

“Wat willen wij doen op het vlak van huisvesting? Om te beginnen zullen we de lopende initiatieven om sociale en middenklasse huur- en koopwoningen te realiseren via openbare projectontwikkelaars, verder afronden. Dat gaat niet altijd even vlot omwille van uiteenlopende redenen. Ik denk dan onder andere aan de tijdrovende procedures voor de toekenning van de architectencontracten en de openbare aanbestedingen, aan het feit dat niet alle gemeenten even happig zijn op extra sociale woningen, of aan het gegeven dat je in het sterk verdichte centrum niet zo gemakkelijk extra woningen kunt creëren. Daarom willen we een oproep lanceren naar promotoren om door hen gebouwde woningen aan te kopen, uiteraard met strikte bewaking van de kostprijs. Op die manier kunnen we terugvallen op woningen die meteen beschikbaar zijn. Uiteraard vormt dat geen mirakeloplossing, want we beschikken niet over de middelen om snel even pakweg 15.000 woningen aan te schaffen. Om jonge gezinnen en singles de kans te geven om eigenaar te worden, hebben wij het abattement reeds verhoogd. Daardoor hoeft de koper geen registratierechten te betalen op de eerste 175.000 euro van de eerste koopwoning. Ruim 7.000 gezinnen maken hiervan jaarlijks gebruik om zich blijvend in het Brusselse Gewest te vestigen. Het abattement zal worden herzien rekening houdend met de evolutie van de vastgoedprijzen.”

“Voor de private huurmarkt bestuderen we de mogelijkheid om een overeenkomst af te sluiten tussen huurder en verhuurder, met het Gewest als derde partner. Als inspiratie kijken we naar de manier van werken van de sociale verhuurkantoren. De verhuurder verbindt er zich toe om een lagere huurprijs te hanteren conform een indicatieve huurtabel die al wordt gehanteerd voor de SVK’s. In ruil daarvoor krijgt hij toegang tot de gewestelijke renovatiepremies. Zo willen we eigenaars ertoe aanmoedigen hun woning energetisch in orde te brengen, waardoor die haar waarde behoudt of versterkt. Meteen vermijden we zo dat de zwakste groep dubbel wordt gestraft doordat ze in verhouding tot de geboden kwaliteit dikwijls te hoge huurprijzen moet betalen en daarbovenop nog eens een gepeperde energierekening op het bord krijgt.”

Gentrificatie?

Stadsvernieuwing vertrekt vanuit een brede waaier aan doelstellingen. Een daarvan is het streven naar een aangename stad voor gezinnen uit de middenklasse, die dan via de fiscaliteit bijdragen aan de financiële leefbaarheid van de stad. Maar in het zog van stadsvernieuwing dreigen grote projecten op bepaalde plekken zwakke groepen te verdringen en een gentrificatie te veroorzaken. In hoeverre bevindt Brussel zich wat dat betreft in een spagaat, bijvoorbeeld in de ontwikkeling van de Kanaalzone? Rudi Vervoort: “Daar zie ik geen probleem, ook omdat de Kanaalzone geen homogeen gebied is. Uiteraard zijn specifieke plekken duurder, maar globaal genomen levert de ontwikkeling een woningenpark op dat voor de diverse zones overeenstemt met de lokale vastgoedmarkt. Een vorm van gentrificatie zie ik zich eerder ontwikkelen in wijken die historisch over een mooi patrimonium beschikken, maar in de loop der decennia wat verkommerd zijn. Denk bijvoorbeeld aan Sint-Gillis, dat eind 19de – begin 20ste eeuw een echte bourgeoisbuurt was, in de jaren 1960-1970 een neerwaartse spiraal kende en sinds een tijd weer volop in de lift zit. Wie daar in de jaren 1980 een woning kocht, kreeg heel veel architecturale waarde voor zijn geld en kan vandaag prat gaan op een waardevermeerdering met soms een factor tien. Ook in bepaalde wijken van Schaarbeek is dat het geval. Waar daarentegen het patrimonium doorsnee is, zoals in Molenbeek, Anderlecht of Ganshoren, zie je dat fenomeen amper of niet.”

“De bouwmeester is een noodzaak. Hij staat garant voor een objectieve blik van buitenaf en waakt over de architecturale kwaliteit, in eerste instantie van de publieke projecten. Tevens staat hij klaar als gesprekspartner voor al wie daarvoor openstaat.”

“Wat de aanwezigheid van een middenklasse betreft, verwijs ik naar recente cijfers van de federatie van notarissen waaruit blijkt dat het aantal vastgoedtransacties in Brussel erg hoog ligt. De metropool kent een wooncrisis, maar geen vastgoedcrisis. In Evere, de gemeente waar ik zelf woon, of in gemeenten als Vorst of Ganshoren, vind je duidelijk een middenklasse die zich een eigen woning kan veroorloven. Een heel ander fenomeen dat samenhangt met die dynamische vastgoedmarkt en dat verreikende gevolgen heeft voor onze financiële positie, is de internationalisering. In heel wat recente nieuwbouw vind je internationale huurders terug die in vele gevallen niet bijdragen aan de inkomsten van het Gewest. Het aantal inwoners van Evere steeg de voorbije twee decennia met circa 15.000 eenheden, maar dat weerspiegelt zich niet in de inkomsten. Met die situatie is geen rekening gehouden toen de veelbesproken bijzondere financieringswet werd gestemd. Er spelen inderdaad solidariteitsmechanismen, maar die lopen zoals vastgelegd in de zesde staatshervorming in 2025 af, wat voor Brussel een enorme financiële uitdaging betekent. Enerzijds zijn we in de feiten een metropool die in belangrijke mate bijdraagt tot de economische rijkdom van dit land. Anderzijds moeten we onze inkomsten halen bij een relatief arme bevolking. Vandaar het debat over de vraag of een deel van de inkomsten, die hier worden gegenereerd, niet moet terugvloeien naar het Gewest. Uiteindelijk gebruiken de mensen die in Brussel werken en elders belastingen betalen onze infrastructuur om waarde te creëren. Als je ons budget bekijkt, zie je dat het tekort nagenoeg volledig te wijten is aan investeringen in mobiliteit en infrastructuur: het onderhoud en de herstelling van de tunnels, het openbaar vervoer.”

Ruimtelijke ingrepen

Voor de ruimtelijke ingrepen beschikt het Brusselse Gewest over specifieke instrumenten zoals het duurzame wijkcontract en het stadsvernieuwingscontract. Volgens het regeerakkoord zal daaraan een huizenblokcontract worden toegevoegd. Minister-president Rudi Vervoort: “De idee is dat we op verschillende schalen willen werken. Op een grotere schaal kunnen we stadsvernieuwingscontracten inzetten voor ingrepen op het grondgebied van minstens twee gemeenten, die mikken op de inrichting van het openbaar domein en de stadsinfrastructuur. Op een kleinere schaal beschikken we over de duurzame wijkcontracten, die bedoeld zijn voor een beperkte zone op het grondgebied van een enkele gemeente, en die diverse doelstellingen kunnen hebben: wonen, economie, sociale cohesie, openbaar domein. Voor het microniveau bestuderen de administraties voor ruimtelijke ordening perspectiv.brussels en voor stedenbouw, erfgoed en stedelijke herwaardering urban.brussels momenteel de invulling van een derde instrument, het huizenblokcontract. Dat is bedoeld voor de financiering en uitvoering van uiteenlopende en heel precieze ingrepen, bijvoorbeeld met betrekking tot openbaar groen, waarvoor de gemeente niet over de nodige middelen beschikt. Met die aanpak willen we de participatie van de burger en dus de draagkracht voor ingrepen vergroten. Hoe dichter je ingrepen aanleunen bij die burger, hoe groter zijn of haar betrokkenheid. We zetten zwaar in op participatie voor al onze projecten en voor de opmaak van beleidsinstrumenten zoals Good Move, het nieuwe mobiliteitsplan. Maar soms wordt die openheid niet correct benut. Zo kregen we tijdens een projectvoorstelling voor buurtbewoners de opmerking dat er meerdere van dergelijke vergaderingen tegelijkertijd plaatsvonden. Geen probleem toch? Dat verhindert wijkbewoners toch niet om de bijeenkomst bij te wonen over het project dat hen direct aanbelangt? Tenzij je te maken hebt met beroepsparticipeerders, natuurlijk.”

“Enerzijds zijn we in de feiten een metropool die in belangrijke mate bijdraagt tot de economische rijkdom van dit land. Anderzijds moeten we onze inkomsten halen bij een relatief arme bevolking.”

Neo

Een ander belangrijk instrument dat nog niet zolang geleden in het leven werd geroepen, zijn de richtplannen van aanleg die het ruimtelijk kader en de regels van een stedelijke strategie vastleggen. Het gaat dan om strategische zones zoals onder andere de oude Navo-site, Hermann-Debroux/Bordet, de voormalige rijkswachtkazernes nabij de Brusselse universiteiten, het Heizelplateau, het Zuidstation, de Wetstraat en het Mediapark/Reyers. Vooral het strategisch project Neo op de Heizel staat de laatste tijd volop in de schijnwerpers. Rudi Vervoort: “Neo is een project dat zich voornamelijk richt op het creëren van een nieuwe hub waarbij toegankelijkheid via het openbaar vervoer gepaard gaat met de aanleg van nieuwe tram- en metrolijnen. Neo wordt steevast gereduceerd tot een commercieel centrum, maar omvat veel meer dan dat. Neo 1, goed voor 3.000 jobs, staat voor 750 woningen, een openbaar park van 9 ha, infrastructuur voor cultuur, ontspanning en sport en tot slot een commercieel centrum. Dat laatste is niet opgevat als een traditionele mall, maar zal diverse eenheden tellen die worden ontwikkeld en geëxploiteerd door de groep Unibail-Rodamco-Westfield, een speler van wereldformaat. Die zal zorgen voor een kwaliteitsvolle en aantrekkelijke invulling die mikt op shoppen in de meest toeristische zone van het land waar momenteel jaarlijks vijf miljoen bezoekers passeren. Het is de bedoeling dat aantal op termijn te verdubbelen. Een realistische ambitie, gezien de uitstekende bereikbaarheid via het openbaar vervoer en de grote toegankelijkheid. Het commercieel centrum zal zeker geen kannibalisatie betekenen voor de andere commerciële sites in de stad. Integendeel, er is nog volop ruimte, want de Brusselse commerciële spots krijgen de laatste jaren volop nieuw leven ingeblazen overal in de stad. Kijk naar de vernieuwde Nieuwstraat, The Mint, de voetgangerszone die verder wordt afgewerkt en waar de immoprijzen stijgen, of de projecten die gepland zijn aan de Naamsepoort/Louizalaan. De Heizelsite zal bovendien een extra boost krijgen door de renovatie van Heizelpaleizen en de realisatie van Neo 2, een congrescentrum en een hotel. Dat alles vormt een extra wapen in de harde concurrentiestrijd die Brussel wereldwijd voert op de markt voor het meeting- en congrestoerisme.”

“Maar de situatie is erg complex. De Vlaamse overheid weigert een vergunning uit te reiken voor de noodzakelijke verbindingsweg, hoewel dat een nadelige invloed heeft voor Vlaamse randgemeenten zoals Wemmel. Blijkbaar ziet Vlaanderen liever UPlace verrijzen, het project van Bart Verhaeghe, de man die ook de idee van een nationaal voetbalstadion heeft getorpedeerd …”

bMa en kwaliteitsvolle architectuur

Intussen beschikt het Brusselse Gewest alweer tien jaar over een eigen bMa – bouwmeester Maître architecte, wiens rol nu ook in het Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening is vastgelegd. Om tijdverlies en geweigerde vergunningen te voorkomen, kunnen architecten vandaag voor grote projecten een projectvergadering vragen, waar ze het project met alle betrokken partijen kunnen bespreken. Voor projecten met een vloeroppervlakte van meer dan 5.000 m² is bovendien het voorafgaand advies van de bouwmeester vereist. Rudi Vervoort: “De bouwmeester is een noodzaak. Hij staat garant voor een objectieve blik van buitenaf en waakt over de architecturale kwaliteit, in eerste instantie van de publieke projecten. Tevens staat hij klaar als gesprekspartner voor al wie daarvoor openstaat.”

“Via de architectuurwedstrijden moeten we misschien op bepaalde plekken streven naar meer iconische gebouwen.”

Mag die private markt wat meer ambitie aan de dag leggen, zoals bouwmeester Kristiaan Borret aanklaagde? Rudi Vervoort: “Via de architectuurwedstrijden moeten we misschien op bepaalde plekken streven naar meer iconische gebouwen. Voor promotoren ligt het verhaal moeilijker. Zij stuiten snel op verzet en hebben het dikwijls al lastig om een vergunning te krijgen. Hoe meer durf ze aan de dag leggen, hoe groter de kans dat er verzet rijst en er een procedure wordt opgestart. Een kritische houding is goed, maar moet ook rekening houden met het algemeen belang. Mensen pleiten soms voor het behoud van een bepaald gebouw, zonder zich af te vragen welke invulling je het dan moet geven. Je kan bijvoorbeeld niet alle voormalige kantoorgebouwen omvormen tot woningen, want soms houd je te veel verloren ruimte over, kan je onvoldoende daglicht binnen brengen of zitten er structurele elementen in de weg. En dan hebben we het nog niet over het energetisch verhaal.”

Door Colette Demil en Staf Bellens