RENDEMENT SPATIAL  
Dimension 73 – septembre 2024

Réaffectation d’un terrain sous-exploité en un espace événementiel avec des logements et un restaurant

The Pink Panther, le nouvel endroit branché à Heverlee

Un espace événementiel, un restaurant, une maison pour les étudiants, des studios pour les jeunes travailleurs et trois appartements autour d’un jardin intérieur verdoyant : c’est avec un tel programme que le bureau d’architectes DMOA de Leuven a amélioré le rendement spatial d’un terrain étroit entre la Naamsesteenweg et la Groenstraat au centre d’Heverlee, où se trouvaient auparavant deux maisons mitoyennes. Par l’imbrication de diverses fonctions et une intensification, le projet – baptisé The Pink Panther – augmente la vitalité économique et la reconnaissabilité, d’une part, et la lisibilité et l’attractivité du lieu, d’autre part. Et l’image énergétique est plus écologique.

The Pink Panther se trouve juste à côté de la gare d’Heverlee. Commandé par le promoteur privé Frederic Haven et réalisé par l’entrepreneur Notermans, le projet comprend deux nouvelles constructions qui remplacent entre autres une maison mitoyenne vétuste à la Naamsesteenweg avec une friterie au rez-de-chaussée, et une petite maison avec un garage intérieur attenant en face, sur la Groenstraat en contrebas. La transformation du jardin sauvage entre les deux maisons en un oasis de paix, et la rénovation de la maison mitoyenne à côté de la maison démolie à la Naamsesteenweg, font également partie du projet.

Pas d’hésitation

Frederic Haven : « J’ai acheté l’ancienne friterie à la Naamsesteenweg par l’intermédiaire d’un agent immobilier après avoir fait une offre audacieuse. Nous étions en 2013 et le marché immobilier n’était pas aussi tendu qu’aujourd’hui. Le bâtiment à la Groenstraat était en mauvais état et inoccupé depuis des années. Peu de temps après l’achat de la friterie, il a été mis en vente. J’ai tout de suite perçu le potentiel et je n’ai pas hésité. En soi, le bâtiment de la Groenstraat n’avait pas beaucoup de valeur du fait de sa proximité avec la voie ferrée et son repli derrière le pont ferroviaire. Mais en le combinant au bâtiment de la Naamsesteenweg, il était possible d’aller plus loin. Deux ans plus tard, alors que notre projet était lancé, j’ai pu acquérir la maison d’étudiants voisine ainsi que les maisons et les jardins adjacents. C’est le propriétaire de l’époque qui m’a contacté. Ces bâtiments étaient importants pour l’ambiance du jardin et la géothermie, peu évidente dans une zone urbaine densément peuplée. »

Des briques, un béton apparent et des accents roses

Le nouveau bâtiment à la Naamsesteenweg abrite l’espace événementiel Hävn, le restaurant Furbetto et cinq studios pour jeunes travailleurs, respectivement au niveau -1, rez-de-chaussée et aux trois étages supérieurs. Du côté de la Groenstraat, il y a un petit appartement au rez-de-chaussée, un grand appartement au premier étage et un duplex à l’étage supérieur. L’appartement au rez-de-chaussée borde le jardin intérieur – la Groenstraat étant en contrebas par rapport à la Naamsesteenweg – dont la majeure partie revient à l’espace événementiel. La maison mitoyenne rénovée à la Naamsesteenweg propose des chambres d’étudiants.

Le projet The Pink Panther a été livré en plusieurs phases au premier semestre 2023. Les deux nouveaux bâtiments ont un aspect unique. Dans le tissu urbain, ce sont des concepts architecturaux audacieux qui se distinguent par des briques, un béton apparent et des accents roses. C’est naturellement par rapport à ces éléments que le projet doit son nom. « Mais aussi parce que The Pink Panther est un diamant et que nous considérons ce projet au cœur d’Heverlee comme tel », ajoute Benjamin Denef, administrateur de DMOA. Ce projet est un sujet de prédilection pour son bureau. « Nous sommes spécialisés dans l’architecture sur mesure et nous avons une préférence pour les cadres complexes. Plus le terrain est atypique et le tissu dans lequel il s’inscrit dense, plus nous nous immergeons. »

Benjamin Denef, DMOA: « Nous avons intensifié le programme par rapport à la surface existante en densifiant et en superposant les fonctions, en construisant en partie en sous-sol et en prévoyant des espaces de vie et de travail. »

De qualité et durable

Benjamin Denef nous explique comme le projet est né. « Frederic Haven est un médecin mais aussi un promoteur privé passionné par l’architecture et la construction. Ses projets se caractérisent par une qualité architecturale et un intérêt écologique durable. En tant qu’habitant d’Heverlee, Frederic Haven souhaitait créer des lieux rassembleurs offrant une plus-value sociale ; un manque dans cette sous-commune de Leuven. Lorsqu’il est venu nous voir pour discuter de ce que nous pourrions réaliser sur ce terrain à Heverlee, il a été inspiré par notre bâtiment qui abrite des bureaux, un espace événementiel et un studio résidentiel. Il voulait quelque chose de similaire et cela nous a donné une grande liberté d’exploration. »

Les idées n’ont pas manqué. « Le plan d’aménagement spécial de la Naamsesteenweg et de la Groenstraat stipulait que la quasi-totalité du terrain était constructible sauf 20% », explique l’architecte. « Le jardin est en effet considéré comme une zone économique parce que la parcelle se situe au centre d’Heverlee. Cela nous a permis de construire plus en profondeur que les 15 mètres des deux maisons démolies. Malgré cette profondeur de construction, le nouveau jardin est grand et ouvert, en partie parce qu’il englobe le jardin de la maison rénovée se trouvant à côté du nouveau bâtiment sur la Naamsesteenweg. Un vaste programme ne signifie pas nécessairement un projet claustrophobe ou exempt de végétation. »

L’exploitant Oscar Vandevenne est d’accord sur ce point. « Les personnes qui organisent un événement ici apprécient l’espace intérieur et le jardin où j’ai essayé de créer une ambiance typique du sud de la France. Quand il n’y a pas d’événement, j’aime travailler dehors ou ouvrir les fenêtres pour sentir et ressentir la nature. Avouez qu’il y a pire comme conditions de travail ! »

Jasper Voet, Furbetto: « Lorsque nous sommes venus ici la première fois, nous sommes tombés amoureux de la grande terrasse, et bien entendu de la situation centrale à Heverlee. »

Intensification

Hävn organise divers événements. « En semaine, ils sont principalement dédiés au B2B : des déjeuners d’affaires, des réunions ou des dégustations de vin au jardin. Le week-end, des fêtes de communion, des cours de yoga ou des mariages sont organisés. Tout est possible », souligne Oscar Vandevenne. Le jardin est aussi un lieu de rencontre pour les résidents de The Pink Panther qui peuvent en profiter lorsqu’il n’y a pas d’événement.

Le projet The Pink Panther montre dont comment augmenter le rendement spatial par l’intensification. « Nous avons intensifié le programme par rapport à la surface existante en densifiant et en superposant les fonctions, en construisant en partie en sous-sol et en prévoyant des espaces de vie et de travail », continue Benjamin Denef. « L’augmentation du nombre d’activités permet d’utiliser le terrain plus efficacement. »

Trois qualités fondamentales

The Pink Panther se démarque par trois qualités fondamentales – via lesquelles le Département Environnement souhaite augmenter la qualité du cadre de vie en Flandre: 1. La vitalité économique, 2. La reconnaissabilité, la lisibilité et l’attractivité et 3. L’aspect énergétique. « Via l’espace événementiel et le restaurant, The Pink Panther offre de la place aux activités économiques dynamiques », souligne Benjamin Denef. « Le projet répond à la qualité fondamentale de reconnaissabilité, de lisibilité et d’attractivité, car d’une part notre concept accorde de l’attention à la végétation et aux perspectives attrayantes, en partie grâce aux formes courbes et aux accents roses, et d’autre part les volumes s’intègrent bien dans l’environnement en termes d’échelle. Pour l’aspect énergétique, diverses mesures ont été prises. Nous avons maximisé l’isolation et l’étanchéité à l’air des bâtiments, installé un chauffage au sol, une ventilation équilibrée avec récupération de chaleur, une récupération d’eau de pluie via les toits verts, prévu un jardin et des pompes à chaleur. L’énergie utile est produite par les panneaux solaires et le surplus est stocké dans des batteries à eau ou fourni à la maison des étudiants. L’ensemble est piloté par un système de gestion de l’énergie (EMS). Les deux nouveaux bâtiments sont pratiquement neutres sur le plan énergétique. »

Oscar Vandevenne, Hävn: « Les événements qui ont lieu ici sont souvent organisés par des entreprises ou des personnes proches, mais ce projet offre aussi une plus-value aux résidents qui peuvent se rencontrer au jardin. »

Défis

La géothermie a représenté un défi. « Quinze pieux énergétiques ont été enfoncés à 60 mètres de profondeur pour refroidir et chauffer le projet », détaille Benjamin Denef. « Faire venir les machines de forage n’a pas été une sinécure compte tenu de la situation au centre-ville, et l’évacuation des restes du rinçage du forage a été plus compliquée que dans un projet de banlieue. » La mise en œuvre du projet a été difficile pour d’autres raisons. Benjamin Denef: « La pose d’étaiements pour la construction de l’espace événementiel au niveau -1 a représenté un défi. La Naamsesteenweg est une route très fréquentée où la circulation est intense, ce qui a nécessité la construction de murs de soutènement. L’aménagement de la terrasse du restaurant au-dessus de l’espace événementiel n’a pas non plus été facile. Elle donne sur le jardin intérieur, d’une part, et sur le jardin du voisin, d’autre part. Pour préserver la lumière naturelle dans le jardin du voisin, la terrasse connait un retrait sous un angle de 45 degrés à une hauteur de 2 mètres. Des fenêtres en retrait sont placées à cette hauteur, à l’arrière de l’espace événementiel, et font entrer plus de lumière. »

À la question de savoir ce qui pouvait être amélioré, Benjamin Denef évoque l’acoustique lors de l’ouverture du restaurant. « A l’époque, il n’y avait pas assez de ressources pour installer une absorption acoustique correcte dans le lieu. Des investissements supplémentaires ont entretemps été consentis dans des contre-cloisons et des panneaux acoustiques et le problème initial a disparu. Pour l’espace événementiel, l’acoustique a été une préoccupation dès le départ. Un plâtre acoustique a été pulvérisé au plafond et une finition en liège est appliquée aux murs. »

Un sens pour le quartier

Le restaurant Furbetto est ouvert depuis un an et demi. « Lorsque nous sommes venus ici la première fois, nous sommes tombés amoureux de la grande terrasse, et bien entendu de la situation centrale à Heverlee », déclare Jasper Voet, le jeune Louvaniste qui a ouvert le restaurant avec son ami et collègue Gust Vanderwaeren. « Nous sommes fiers de ce succès et de ce que cela signifie pour le quartier. Celui ou celle qui souhaite réserver une table aujourd’hui doit patienter trois mois, même si nous pouvons accueillir beaucoup de monde. »

Oscar Vandevenne dit ressentir au quotidien la plus-value sociale de ce projet. « Les événements qui ont lieu ici sont souvent organisés par des entreprises ou des personnes proches. Ils nous disent qu’ils attendaient un tel lieu à Heverlee depuis longtemps. Ce projet apporte une valeur ajoutée au quartier et je constate chaque jour, avec plaisir, à quel point le jardin verdoyant rassemble les résidents de The Pink Panther. »

Collaboration fluide avec la Ville de Leuven

Enfin, Benjamin Denef veut souligner la bonne collaboration avec la Ville de Leuven. « A Leuven, le trajet d’une première idée à un projet pouvant faire l’objet d’une autorisation est particulièrement fluide, du moins d’après l’expérience de DMOA. La procédure est pratiquement toujours la même : nous partageons quelques idées initiales avec les fonctionnaires communaux chargés de l’environnement qui nous donnent des conseils sur ce qui pourrait ou devrait être amélioré, comme le programme ou les volumes proposés. Nous en parlons au maître d’ouvrage et nous adaptons le concept avant de le représenter aux fonctionnaires communaux chargés de l’environnement. Nous arrivons ainsi itérativement, étape par étape, à un résultat final qui plaît au donneur d’ordre et la ville s’y retrouve. Grâce à cette manière de travailler, un projet n’est pratiquement jamais refusé. Ce ping-pong avec la ville est essentiel pour obtenir une architecture de qualité. Si seulement cela pouvait se passer aussi bien dans d’autres villes et communes ! »

Rédaction: Wouter Polspoel

Photos : Pieter Gregoire Fotografie

Cet article fait partie d’une série de projets d’inspiration sur le rendement spatial en collaboration avec le Departement Omgeving.