OUTILS & PRATIQUES PROFESSIONELLES
Dimension 66 – novembre 2022
Quelles sont les nouveautés et les modifications apportées au droit d’emphytéose dont vous, architecte, devriez être au courant ? Dans quels projets applique-t-on un droit d’emphytéose ? Cet article apporte des réponses à ces questions.
Le Livre 3 du Code civil décrit le droit d’emphytéose comme un droit réel d’usage conférant un plein usage et une pleine jouissance d’un immeuble d’un tiers (art. 3.167 Livre 3 du Code civil).
Le droit d’emphytéose accorde donc le plein usage et la pleine jouissance à l’emphytéote. Une restriction légale à cela est que l’emphytéote ne peut diminuer la valeur du bien, à l’exception de la dépréciation due à l’usure normale, au vieillissement ou à la force majeure. L’interdiction de dépréciation est essentielle au droit d’emphytéose et ne peut être exclue contractuellement.
L’emphytéote peut modifier la destination du bien immobilier sauf si le contrat exclut un changement de destination (art. 3.167 Livre 3 du Code civil).
De quels projets s’agit-il ? De projets dont l’objectif principal est l’usage de bâtiments existants sans la réalisation de gros travaux (de rénovation) et les projets dont la destination peut être modifiée. Il y a également les projets où le respect d’une destination spécifique par l’emphytéote est crucial, comme la création de centres résidentiels de soins, les infrastructures de sport ou culturelles, … L’usage d’un droit d’emphytéose est aussi souvent appliqué aux projets de développement urbain et de rénovation.
Depuis le 1er septembre 2021, la durée minimale du droit d’emphytéose est de 15 ans. Auparavant, on ne pouvait appliquer le droit d’emphytéose que pour des projets d’une durée supérieure à 27 ans. En limitant la durée minimale, le législateur veut favoriser l’exploitabilité du droit d’emphytéose et éviter qu’un droit de superficie (sans durée minimale obligatoire) ne soit appliqué à la place pour contourner la durée minimale. Cependant, la durée minimale subsiste afin d’éviter que le droit d’emphytéose ne soit utilisé pour contourner la législation contraignante sur les baux, notamment de la Loi sur les baux commerciaux ou le Décret flamand sur le bail d’habitation.
La durée minimale commence à la prise d’effet du droit d’emphytéose. Si le droit d’emphytéose est conclu sous la condition suspensive, la durée commencera au moment de la réalisation de la dernière condition suspensive.
Il n’est pas possible de déroger contractuellement à la durée minimale. L’option de résiliation unilatérale est donc exclue. Vous souhaitez cependant prévoir une option de résiliation unilatérale ? Alors le droit d’emphytéose devient un droit au bail ou un droit d’emphytéose non résiliable pendant les premières 15 années.
On ne peut résilier le droit d’emphytéose avant l’expiration de la durée minimale que par un accord à l’amiable entre les parties, lorsqu’une condition résolutoire valable ou une clause résolutoire expresse est prévue dans le bail emphytéotique, ou lorsqu’il est question de manquement par l’une des parties.
Le droit d’emphytéose pouvait durer au maximum 99 ans. Il existe désormais une exception à cette durée maximale. Comme pour le droit de superficie, il est possible d’établir un droit d’emphytéose perpétuel au profit du domaine public (art. 3.169 Livre 3 du Code civil).
Un tel droit d’emphytéose est perpétuel quand et aussi longtemps qu’il est établi pour les objectifs du domaine public par le propriétaire du bien immobilier. Le gouvernement peut décider de convertir en domaine privé le statut du bien immobilier ou du volume concerné par le droit d’emphytéose. Si cela se produit, le droit d’emphytéose n’est alors plus perpétuel et la durée maximale de 99 ans sera à nouveau appliquée. Cette durée de 99 ans débute à la date de conversion du statut en un domaine privé.
Le Livre 3 du Code civil établit une distinction entre la prolongation et le renouvellement d’un droit d’emphytéose. La prolongation signifie un décalage de la durée finale d’un droit d’emphytéose, et les autres conditions restent inchangées. Le renouvellement est l’établissement d’un nouveau droit d’emphytéose où l’on peut modifier les conditions du droit d’emphytéose existant. Les conséquences de la prolongation et du renouvellement sont identiques à celles du droit de superficie.
Auparavant, l’emphytéote devait payer une redevance (ou canon), par exemple mensuellement ou au moins une fois par an. Il pouvait s’agir d’un montant réel ou symbolique (par ex. 1 euro par an). Désormais, il est possible d’établir un droit d’emphytéose sans payer de canon. Si vous prévoyez cependant une redevance, celle-ci ne doit alors plus être périodique. Vous pouvez prévoir un canon unique contractuellement et déterminer librement si l’emphytéote doit le payer avant, pendant ou à la fin de la durée du droit d’emphytéose.
Il est donc préférable de préciser dans le bail emphytéotique si le droit d’emphytéose est établi sans redevance, avec une redevance réelle ou une redevance symbolique. Vous optez pour la redevance réelle ? Déterminez quand il faut la payer – à l’avance, mensuellement, trimestriellement, annuellement, …, à la fin du droit d’emphythéose – et si et comment l’indemnité est indexée.
PEOPLE & PROJECT
Une nouvelle dynamique pour l’église moderniste et ses abords
Dans le quartier Spoele à Lokeren, les enfants ont repris le chemin de l’église après l’école. L’église Sint-Jozef, un édifice moderniste et point d’ancrage du quartier, a été reconvertie en une garderie extrascolaire. Le cabinet gantois Bressers Architecten y a fait entrer de la lumière et de l’air, préparant le bâtiment aux défis de demain par des interventions ciblées. ...
