OUTILS & PRATIQUES PROFESSIONELLES
Dimension 62 – décembre 2021
Dans le cadre de la modernisation du Code Civil, le droit des biens – aussi appelé ‘Livre 3 - Les biens’ – a également fait l’objet d’une révision. Il reprend des modernisations et des modifications très importantes pour les architectes. Dans un premier temps, nous revenons sur la notion de ‘servitudes’ avant d’indiquer dans quelles situations elles peuvent être appliquées. Nous détaillons ensuite les principales modifications pertinentes pour l’architecte, en mettant l’accent sur les modifications apportées (i) aux catégories des servitudes, (ii) à l’interdiction d’aggravation, (iii) au droit de passage, (iv) de vues et jours.
En ce qui concerne les catégories des servitudes, le Livre 3 du Code civil supprime la distinction entre les servitudes continues et discontinues. En conséquence, la distinction entre les servitudes apparentes et non apparentes reçoit une autre interprétation. En quoi cette interprétation diffère-t-elle et quelles conséquences cela a-t-il ?
Par ailleurs, le Livre 3 établit, dans le cadre de l’interdiction d’aggravation, que le titulaire du fonds dominant peut modifier la servitude compte tenu des évolutions techniques et sociétales depuis la constitution de la servitude. En contrepartie, les situations où le titulaire du fonds servant peut déplacer le tracé de la servitude sont élargies. Qu’est-ce-que cela signifie concrètement?
Le Livre 3 modifie aussi les situations où le droit de passage peut être obtenu et la manière dont le passage peut être déplacé ou supprimé. Quelles sont les implications concrètes pour les parties concernées ?
Enfin, le Livre 3 aborde la nouvelle réglementation sur les servitudes de vues et de jours. En quoi consiste cette réglementation et quelles en sont les conséquences ?
Vous pouvez appliquer des servitudes lorsque vous utilisez une parcelle adjacente pour par exemple accéder et passer à d’autres parcelles ou accéder à la voie publique.
Le Livre 3 définit les servitudes comme une charge grevant un immeuble, dit fonds servant, pour l’usage et l’utilité d’un immeuble appartenant à autrui, dit fonds dominant. Les servitudes sont en principe universelle (art. 3.114 Livre 3 du Code civil).
Le fonds servant est la parcelle sur laquelle repose la charge. Cette charge comprend une obligation négative ou positive à s’abstenir ou à permettre certains actes d’usage au profit du fonds dominant. Le fonds dominant est la parcelle de terrain bénéficiant de la charge.
Un fonds servant ou dominant peut être une parcelle de terrain mais aussi une structure seule comme une éolienne, un pont, une digue ou une centrale électrique.
Le fonds dominant et le fonds servant doivent appartenir à différents propriétaires sauf si un des fonds a un droit réel d’usage ou si un des fonds fait l’objet d’une copropriété. Dans le premier cas, une servitude naît pour la durée du droit réel d’usage. C’est par exemple le cas lors de deux fonds d’un même propriétaire dont l’un est grevé d’un droit de superficie ou d’un droit d’emphytéose. Un exemple du second cas sont deux fonds appartenant au même propriétaire avec, sur un fonds, un immeuble à appartements.
Les servitudes peuvent être établies par l’action de l’homme – la conclusion d’un accord par exemple – ou par destination du père de famille (art. 3.116 Livre 3 du Code civil). Ce dernier cas concerne la situation où une servitude de fait existe entre différents fonds, et la situation de fait à la division des fonds est convertie en un servitude juridique. C’est possible si la servitude était apparente au moment de la division.
Il existe également des servitudes légales qui découlent de la loi (art. 3.116 Livre 3 du Code civil). C’est le cas de plein droit si la servitude est nécessaire à l’exercice d’un autre droit réel sur un bien (art. 3.116 Livre 3 du Code civil). Si vous avez par exemple un droit de superficie sur un volume hors sol sur un bâtiment existant, vous disposerez de plein droit d’une servitude comme appui et passage pour soutenir votre bâtiment sur le bâtiment existant et obtenir un passage vers le terrain et la voirie. D’autres servitudes légales spécifiques existent pour par exemple le ruissellement de l’eau, les branches en surplomb, un passage vers la voirie, etc.
Le Livre 3 supprime la distinction entre les servitudes continues et discontinues. Le point de départ classique est que les servitudes sont considérées comme continues si elles peuvent être exercées sans intervention humaine. Il peut s’agir de cours d’eau, de caniveaux ou de vues. Les servitudes discontinues sont des servitudes qui nécessitent une intervention humaine. Ce peut être le cas lors d’un droit d’accès et de passage.
Comme il règne une certaine ambiguïté dans la pratique sur la définition d’une servitude continue, le législateur a supprimé la distinction.
Cette distinction était importante pour la prescription acquisitive, c’est-à-dire la possibilité d’obtenir une servitude pendant 30 ans par une possession de fait continue, ininterrompue, publique et non équivoque. Seules les servitudes continues et apparentes étaient susceptibles de prescription.
En contrepartie de cette suppression, le Livre 3 élargit la catégorie des servitudes apparentes.
Dorénavant, une servitude est apparente lorsqu’elle est visible par un titulaire normalement prudent et raisonnable sur le fond servant ou révélée par des ouvrages durables et visibles ou par des traces d’une activité régulière (art. 3.115 Livre 3 du Code civil). Ces traces peuvent être la taille de végétation, la pose d’un revêtement du sol, l’aménagement d’un clôture, des traces de roues de véhicules.
Désormais, toutes ces servitudes apparentes sont susceptibles de prescription acquisitive. Cela signifie qu’un droit d’accès ou un droit de passage devient éligible. Sous l’ancien Code civil, un droit d’accès ou un droit de passage n’était pas éligible car ils étaient considérés comme non permanents. De plus, la prescription acquisitive dans le Livre 3 commence dès que vous exercez effectivement le droit pendant 10 ans de bonne foi ou 30 ans de mauvaise foi.
Le Livre 3 conserve l’interdiction d’aggravation pour le fonds dominant mais assouplit le contenu (art. 3.125 Livre 3 du Code civil).
L’interdiction d’aggravation signifie que le titulaire du fonds dominant ne peut alourdir les charges sur le fonds servant et qu’il ne peut utiliser la servitude que pour les besoins pour laquelle elle est établie (art. 3.125 Livre 3 du Code civil). Ces besoins ressortent de l’accord et de l’intention des parties.
Le Livre 3 élargit les possibilités de modification de la servitude. Vous pouvez désormais modifier l’exercice compte tenu des évolutions techniques et sociétales depuis la constitution de la servitude (art. 3.125 Livre 3 du Code civil). Si dans le cas d’un droit d’accès, par exemple, l’accord initial définit un passage avec un cheval et une charrette, il doit aujourd’hui être possible avec une voiture, un camion ou des engins agricoles.
Deux conditions sont d’application ici (art. 3.125 Livre 3 du Code civil).
Tout d’abord, la modification doit correspondre à l’objectif des parties qui étaient impliquées à l’époque lors de l’établissement de la servitude. Il faut savoir comment les parties auraient établi la servitude dans le contexte social et technologique actuel.
Par ailleurs, la modification doit correspondre à l’objectif de la servitude. Si un droit d’accès était institué à des fins agricoles, il ne peut aujourd’hui servir au trafic de poids lourds vers un site industriel.
Une interdiction d’aggravation repose aussi sur le titulaire du fonds servant (art. 3.124 Livre 3 du Code civil). Celui-ci ne peut rien faire qui diminue l’exercice de la servitude ou le rende moins commode.
Le Livre 3 élargit les possibilités de déplacement d’une servitude, par exemple le déplacement du tracé de l’accès. Dorénavant, il suffit d’avoir un intérêt objectif pour obtenir la modification, pour autant que le nouveau tracé permette d’exercer la servitude tout aussi facilement (art. 3.124 Livre 3 du Code civil). Les frais liés au déplacement sont à charge du fonds servant (art. 3.124 Livre 3 du Code civil).
Le titulaire dont le fonds est enclavé, qui n’a pas d’issue sur la voie publique ou qu’une issue suffisante ne peut être aménagée sans frais ou inconvénients excessifs, peut réclamer un droit de passage sur le fonds de voisins pour accéder à la voie publique (art. 3.135 Livre 3 du Code civil).
Ce droit de passage doit être demandé au juge (art. 3.136 Livre 3 du Code civil). S’il est défini contractuellement, il s’agit alors d’une servitude légale de passage et non d’un droit de passage.
Le Livre 3 définit limitativement quand un droit de passage est exclu (art. 3.135 Livre 3 du Code civil). Vous ne l’obtiendrez pas si:
Par ailleurs, le Livre 3 étend la possibilité de modifier le tracé ou de le supprimer (art. 3.137 Livre 3 du Code civil). Une modification est possible si en raison de circonstances nouvelles, l’usage normal du fonds dominant n’est plus possible ou si la servitude peut être exercée à un autre endroit moins dommageable. De plus, le droit de passage cesse lorsqu’il n’est plus nécessaire pour accéder à la voie publique.
En cas de modification ou de suppression du passage, le juge peut ordonner que l’indemnité soit refixée ou que la totalité ou une partie de l’indemnité soit remboursée (art. 3.137 Livre 3 du Code civil). Si les charges sur le fonds servant augmentent par la modification ou la suppression du passage, le titulaire peut exiger une indemnité supplémentaire. Si elles diminuent, le titulaire du fonds dominant peut exiger une diminution de l’indemnité.
Les servitudes de vues et de jours règlementent la distance à observer pour les ouvertures par rapport aux limites des parcelles.
L’ancien Code civil établissait une distinction entre les vues et les jours, les vues droites et obliques et les vues au rez-de-chaussée et aux étages supérieurs. Une vue droite signifie qu’une personne a la possibilité de voir à travers une fenêtre la parcelle adjacente sans tourner la tête. Dans le cas d’une vue oblique ou latérale, on peut voir la parcelle en regardant sur le côté.
L’ancien Code civil stipule que pour les vues rectilignes, il faut respecter une distance de 1,9 mètre entre le mur intégrant la vue et la limite des parcelles. Pour les vues obliques, la distance était de 0,6 mètre.
Le Livre 3 supprime la distinction entre les vues et les jours et reprend une nouvelle réglementation pour tout ce qui a trait aux vues et aux jours (art. 3.132 Livre 3 du Code civil).
Désormais, le propriétaire d’une construction peut réaliser des fenêtres au vitrage transparent, des ouvertures de murs, des balcons, des terrasses ou des ouvrages semblables pour autant qu’ils soient placés à une distance droite d’au moins 1,9 mètre de la limite des parcelles (art. 3.132 Livre 3 du Code civil). Cette distance est mesurée par une ligne tracé perpendiculairement à l’endroit le plus proche de l’extérieur de la fenêtre, de l’ouverture de mur, du balcon, de la terrasse ou des ouvrages semblables jusqu’à la limite des parcelles.
Cela signifie, dans le Livre 3, que la réglementation existante renforce les vues obliques par rapport à jadis. Si auparavant une distance de 0,6 mètre prévalait, elle est désormais de 1,9 mètre.
Si vous ne respectez pas ces distances, votre voisin peut exiger l’enlèvement des ouvrages (art. 3.132 Livre 3 du Code civil). Le Livre 3 prévoit des exceptions où la démolition ne peut être réclamée même si la distanciation n’est pas respectée.
C’est le cas si (i) un accord existe sur ce point, (ii) la parcelle voisine appartenait au domaine public lors de la réalisation des travaux, (iii) les ouvrages ne peuvent engendrer le moindre risque pour la vie privée et les bonnes relations de voisinage et si (iv) la fenêtre, l’ouverture du mur, la terrasse, le balcon ou les ouvrages semblables se trouvent depuis au moins trente ans à l’endroit concerné.
Rédaction: Maître Maarten Vos, GSJ Advocaten
Cet article fait partie d’une série de 5 articles qui détaillent les principales nouveautés et modifications du droit des biens pour l’architecte. Dans le premier article, nous expliquons quand il faut utiliser le Livre 3 et dans quelle mesure il est possible de déroger aux nouvelles règles par le biais d’accords.
Le second article, le présent article, traite des principales nouveautés en matière de réglementation et de relations de voisinage et apparentées, en particulier la tolérance de fait par le propriétaire – les situations où il faut permettre à votre voisin ou un tiers d’utiliser votre propriété -, les nuisances excessives des voisins et la mitoyenneté, l’ancienne clôture mitoyenne.
Le troisième article fait le point sur les servitudes et accorde une attention particulière au droit de passage et aux servitudes de vues et de jours. Dans le quatrième article, nous étudions les modifications apportées au droit de superficie, et dans le cinquième article, nous revenons sur les modifications apportées au droit d’emphythéose. Dans ces trois derniers articles, nous détaillons d’abord les caractéristiques essentielles de ces droits puis nous indiquons pour quels projets ils peuvent être appliqués, avant d’expliquer les principales nouveautés et modifications.
De toute évidence, l’objectif de cette série de cinq articles n’est pas d’aborder de manière exhaustive toutes les nouveautés et les modifications du Livre 3 du Code civil. L’accent est mis sur une argumentation pratique et accessible des principales nouveautés et des modifications pour l’architecte.
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