OUTILS & PRATIQUES PROFESSIONELLES  
Dimension 60 – mai 2021

Quand le taux de tva réduit s’applique-t-il dans la rénovation ?

Si le taux de tva avantageux de 6% pour la démolition et la reconstruction est appliqué sur tout le territoire belge, les (anciens) maîtres d’œuvre sont de plus en plus confrontés à une requalification de leur rénovation et, par conséquent, à une révision du taux de tva à 21%. Une situation malheureuse, qui demande de la clarté sur les conditions du tarif réduit de la rénovation.

Le nombre élevé de requalifications est une donnée relativement récente et suggère à premier vue que de nouvelles règles sont appliquées. Ce n’est pourtant pas le cas. Les dispositions relatives à l’application du taux de tva réduit pour la rénovation n’ont pas changé depuis leur publication initiale dans l’AR nr 20 du 20 juillet 1970, et les règles d’interprétation sont les mêmes depuis des décennies.

Néanmoins, les activités de contrôle ont été réorganisées et sont devenues plus efficientes avec le permis de construire numérique et l’automatisation partielle du processus de contrôle. Il y a donc plus de contrôles et davantage d’infractions sont constatées. Il s’agit rarement d’abus délibérés, c’est souvent une question d’interprétation.

Trois conditions de base

Pour pouvoir bénéficier du taux de tva réduit pour la rénovation, il faut satisfaire à plusieurs conditions de base. Premièrement, l’habitation doit avoir été occupée pour la première fois il y a au moins 10 ans. Deuxièmement, elle doit être utilisée exclusivement ou principalement comme résidence privée et, troisièmement, les travaux réalisés doivent être facturés à l’utilisateur final, dans ce cas-ci le maître d’œuvre.

La transformation, en théorie

Si les conditions de base mentionnées plus haut sont remplies, divers travaux peuvent être facturés au taux de tva réduit : des travaux de peinture, l’entretien des équipements HVAC, l’isolation, … C’est également valable pour les travaux plus importants, à condition qu’ils « reposent essentiellement sur des éléments structurels existants du bâtiment à rénover, et que la superficie de l’ancienne partie soit significative par rapport à la nouvelle partie. »

Pour quantifier les termes ‘essentiellement’ et ‘significative’ plutôt confus, une règle des 50% a été définie dans les années ’90. Bien qu’elle ne soit pas mentionnée dans l’AR, elle sert pourtant de référence pour l’administration de la tva et les tribunaux. La règle stipule qu’il n’est question de rénovation que lorsque la partie nouvellement réalisée est inférieure à l’ancienne partie qui est conservée (qui occupe donc moins de 50% de la superficie totale), et que les deux parties forment un tout. La même règle empirique s’applique lors du remplacement partiel des murs porteurs : la longueur des nouveaux murs porteurs doit être inférieure à la longueur des murs porteurs conservés.

La transformation, dans la pratique

Si la règle des 50% a apporté de la clarté sur la distinction entre la nouvelle construction et la rénovation aux yeux de l’administration de la tva, il apparaît que les directives, en particulier les définitions sur l’ancien et le nouveau, sont encore sujettes à interprétation.

Qu’est-ce qui est établi ? Les anciens murs porteurs qui ont été démolis et reconstruits sont considérés comme de nouveaux murs, même s’ils sont érigés au même endroit. Idem avec un mur existant (partiellement) remplacé par une surface vitrée, et nécessitant une nouvelle poutre porteuse : la longueur de mur correspondante doit être considérée comme nouvelle. Les murs communs ne sont pas pris en compte dans la règle des 50%.

Pour le critère de superficie, tous les éléments planes de l’habitation sont pris en compte, y compris les sous-sols et les garages annexés ou encastrés, mais à l’exclusion des combles. La mesure s’effectue à partir de là et jusqu’à l’extérieur des murs en hauteur. Encore une fois, la superficie qui est démolie et reconstruite à la même place est considérée comme neuve.

Cela devient plus complexe lorsqu’une ouverture de fenêtre existante est agrandie ou lorsque les murs porteurs sont conservés mais que la dalle du plancher est renouvelée. Des décisions contradictoires ont déjà été notées pour les deux situations. Et n’oublions pas le critère selon lequel les anciennes et nouvelles superficies doivent former un tout fonctionnel. Si les principaux espaces de vie sont hébergés dans la nouvelle partie, ce peut faire l’objet de discussions.

Peut-on anticiper?

Les nuances sont donc importantes, et l’administration admet de facto qu’il n’est pas possible d’élaborer des règles qui apportent une réponse concluante à toutes les questions et situations possibles lors de la réalisation de tels travaux. Si des travaux sont prévus et qu’ils ne peuvent pas être clairement catalogués selon les prescriptions connues et les règles d’interprétation, vous pouvez toujours présenter la situation à l’administration de la tva, et soumettre une demande d’accord préalable.

Cependant, gardez à l’esprit qu’un tel accord n’est valable que si les travaux sont exécutés conformément aux plans. Pour la détermination du taux de tva applicable, c’est en effet la situation réelle de la construction qui compte, pas le permis de construire. Même s’il apparaît durant les travaux que les murs porteurs existants sont en mauvais état et qu’il faut les remplacer, modifiant alors l’équilibre entre l’ancien et le nouveau, une requalification peut être signifiée.

Responsabilité

En principe, la responsabilité de l’information sur la tva incombe au maître d’œuvre. Malgré l’obligation d’informer et de conseiller de l’architecte, les services de conseil en matière de fiscalité ne font pas partie de ses missions légalement définies. Ce n’est que lorsque vous assurez au maître d’œuvre que le taux réduit est d’application et qu’il s’avère plus tard que ce n’est pas le cas que votre responsabilité est engagée. Généralement, il est de bonne pratique d’indiquer que la décision finale sur le taux de tva applicable appartient à l’administration de la tva et qu’il est préférable que le maître d’œuvre se fasse conseiller par un spécialiste.

Démolition et reconstruction

Dans la pratique, les rénovations d’habitations ne satisfaisant pas aux conditions du taux de tva réduit de la rénovation sont assimilées à une nouvelle construction. Depuis le 1er janvier 2021, elles peuvent à ce titre bénéficier d’un taux favorable pour la démolition et la reconstruction, désormais en vigueur dans toute la Belgique. Cependant, ce règlement est de nature temporaire et s’accompagne d’une série de conditions supplémentaires. Par exemple, le taux réduit ne concerne que la propre maison individuelle et pour autant que la superficie habitable totale n’excède pas 200 m². Le maître d’oeuvre doit également soumettre une déclaration au préalable, afin de ne pas pouvoir prétendre au taux favorable de la démolition et reconstruction après la requalification d’une rénovation.

Rédaction : Ir.-arch. Elise Noyez

Photo Laurie Shaw (Pexels.com)