UNE VILLE EN IMAGE
Dimension 53 – septembre 2019
Commune sous la loupe : Knokke-Heist
Le bourgmestre Léopold Lippens
« Aujourd’hui, nous travaillons à 2035. »
Le bureau d’architectes Creneau International a signé pour le nouveau Casino et le réaménagement de la place. Les salles de jeux deviennent souterraines, accompagnées d’un parking et d’un club. L’actuelle Kursaal est transformée en centre d’événements avec hôtel et parking, avec maintien de la salle Magritte. Les deux parties forment toutefois un ensemble architectural. © Creneau International.
L’hôpital AZ Zeno, un projet de l’association momentanée AAPROG – BOECKX – B2Ai, pour le compte de l’asbl Gezondheidszorg Oostkust (= soins de santé du littoral oriental) est implanté à un jet de pierre d’une voie d’accès pénétrante importante. Il en ressort que le bâtiment fait office d’accroche et de baromètre visuel, tandis qu’il ne souffre pas trop de la densité du trafic au cours de la saison touristique. Cette bonne accessibilité, couplée à une situation calme, avec vue à terme sur le nouveau parcours de golf à aménager, confère une plus-value au site. (c) Michel Van der Beken_TV AAPROG – BOECKX. – B2Ai
Sur la Lichttorenstrand, des architectes de la Compagnie-O (Gand) ont projeté, de concert avec l’architecte-artiste et plasticien néerlandais John Körmeling, un nouveau poste de sécurité, un bâtiment remarquable et multifonctionnel avec poste de vigie. Le pavillon sculptural fait partie des événements de la plage grâce à sa transparence, à sa couleur jaune remarquable, à sa fonction de signalisation et à sa valeur ajoutée comme lieu de rencontre. ©Tim Van de Velde Photography.
À proximité immédiate de la gare et du centre de Knokke, un nouveau quartier a surgi, à savoir Duinenwater où l’habitat, le commerce, les soins et les aspects récréatifs forment un ensemble, avec notamment une piscine, des installations pour les sports nautiques, un centre de jeunes et une résidence-services. Arcas Architect a conçu le masterplan du Duinenwater et y signe les bâtiments les plus représentatifs. Pour le masterplan, le bureau d’architectes a puisé son inspiration auprès du planologue Hermann-Josef Stübben qui a développé les plans pour les quartiers du Zoute, de Duinbergen et de De Haan.
Le projet résidentiel du Heulebrug dans l’entité de Heist, coopération entre la commune de Knokke-Heist, l’AGSO de Knokke-Heist, la West-Vlaamse Intercommunale WVI et VT-Invest, est en deuxième phase avec 159 parcelles de construction pour habitations unifamiliales et trois zones pour habitations à vocation sociale. Pour le masterplan, réalisé selon les principes du New Urbanism, Leon Krier et Andres Duany (Duany Plater-Zyberk & Co) ont signé. L’AGSO de Knokke-Heist réalise deux zones partielles dans ce lotissement.
Le parc de recyclage communal est en pleine transformation sous la supervision de Pantec-Architecten. Outre le nouveau hangar de transfert déjà réalisé, la totalité du parc est rénovée pour trier les déchets. Les possibilités d’activités de recyclage sont également étudiées et un nouveau refuge pour animaux a été programmé. © Plantec Architecten.
En 2011, les architectes Coussée & Goris ont remporté, en coopération avec le bureau GAFPA pour l’architecture et l’urbanisme, le concours pour un centre de visiteurs, l’infrastructure correspondante et le centre d’observation du Centre nature du Zwin de Knokke-Heist. Technique : Bureau d’études Mouton, Kahle acoustics. Paysagiste : Atelier Veldwerk, Sweco. Concept d’exposition : Madoc, Koen Van Synghel. Sélectionné pour le prix Mies van der Rohe 2016.
Entre Sincfala, le musée de la région du Zwin qui a été hébergé dans un ancien bâtiment scolaire et l’école primaire communale située derrière Het Anker, ECTV architecten a signé un nouveau volume de commutation. Le musée reçoit ainsi une nouvelle entrée et l’école est équipée d’un nouveau réfectoire et de nouvelles toilettes. © ECTV architecten.
Une accroche architecturale au centre de Heist est la nouvelle « Community House », une tour en blocs échiquetés bigarrés de treize étages selon un projet des architectes parisiens Jakob+ MacFarlane. L’architecte exécutant est B2Ai. La tour avec patio central offre de l’espace à notamment un hall d’événements, une bibliothèque et une ludothèque, une salle pour le conseil communal, des locaux pour les services communaux et 90 appartements. Au pied du point de repère, on note une nouvelle place, une zone dédiée au commerce et à l’horeca et dotée d’un parking souterrain. © Jakob+MacFarlane
À Westkapelle, l’église Saint-Nicolas, dévastée en 2013 par un incendie, se relève de ses cendres. Grâce à la nouvelle destination et à l’intégration de l’espace public autour de l’église, ce bâtiment d’église « articulé » fonctionne non seulement comme espace sacré pour les croyants (église supérieure) mais aussi comme point de rencontre pour des activités et des événements socioculturels (église inférieure). La partie sacrée a reçu un caractère introverti, la partie polyvalente a été conçue aussi ouverte et extravertie que possible. Projet : Bressers Architecten.© Bressers Architecten.
À Knokke-Heist, un montant de 1,2 milliard d’euros d’investissements environ est programmé au cours des années à venir. « Des investissements qui seront supportés presque exclusivement par le secteur privé », souligne le bourgmestre Léopold Lippens qui préside depuis 40 ans aux destinées de cette commune côtière mondaine. « Par là, nous sommes la seule commune de Flandre-Occidentale qui ne doit pas emprunter, mais qui pratique l’autofinancement. »
Par Colette Demil et Staf Bellens
Les bourgmestres sont toujours un peu vendeurs et Léopold Lippens n’échappe pas à la règle. « Si vous établissez le classement des villes côtières du Nord de l’Europe, nous sommes en tête », commence-t-il sa démonstration. « Nous proposons une offre unique de 1 800 magasins, 300 restaurants et de près de 100 galeries d’art, accessibles rapidement à vélo ou en voiturette de golf électrique. La qualité de vie dans notre commune se situe au même niveau que des endroits comme Biarritz. Le défi consiste en ce que cette infrastructure et cette qualité doivent encore rester concurrentielles dans les quinze années à venir. Le nombre de touristes dans le monde s’élève aujourd’hui à 1,2 milliard de personnes et les prévisionnistes indiquent que ce nombre atteindra 1,5 à 2 milliards d’individus. Pour rester à la pointe, il faut franchir les étapes correctes, compte tenu des circonstances changeantes. Une faiblesse à laquelle nous devons remédier d’urgence est la pénurie de chambres d’hôtel. Le pouvoir d’attraction d’une destination touristique implique notamment de bien recevoir les personnes, ce qui exige plus que les 600 chambres actuelles. Si Knokke-Heist se situait à Palm Beach, nous aurions 8 parcours de golf et 5 000 chambres d’hôtel, mais ceci est impensable ici en raison du manque de place. Les cinq années à venir verront déjà apparaître 1 500 chambres d’hôtel et un nouveau parcours de golf, notamment par le biais de l’Hôtel de golf associé au nouvel hôpital, l’AZ Zeno. Et si demain un propriétaire acquiert trois bâtiments l’un à côté de l’autre sur la digue de mer, il pourrait construire tranquillement, avec mon autorisation, seize étages au lieu des huit admis à la condition d’affecter les huit étages supérieurs au rôle d’hôtel. »
Vous insistez sur le fait que le secteur privé supporte les investissements. Pourquoi cela est-il si important ?
Le bourgmestre Lippens : « Une commune a un nombre limité de tâches : sécurité, propreté, gestion de l’eau. Pour le reste, elle doit générer et indiquer des idées dont l’évolution a sa préférence, mais finalement c’est au secteur privé à capter cela. Une commune ne doit pas exécuter de projets de développement, c’est une tâche pour le privé. Les communes qui veulent tout assumer elles-mêmes ont besoin de plus de fonctionnaires et se dirigent tout droit vers la faillite. Nous travaillons avec de moins en moins de personnes, mais nous finançons nos propres projets, comme l’infrastructure sportive dans laquelle personne d’autre ne veut investir, si ce n’est nous-mêmes. Nous osons également intervenir pour inverser une tendance négative. Lorsque le chiffre d’affaires des magasins dans un quartier déterminé a baissé de 30 % parce que le commerce de journaux local a fermé ses portes, la commune a investi ici dans l’achat de biens immobiliers avec de l’espace pour un magasin de journaux et un café que nous avons donné en exploitation moyennant un loyer accessible. »
Steven Holl et Zaha Hadid
Le casino supprimé de Steven Holl et la gare de chemin de fer pour Heist de Zaha Hadid font-ils partie de ces projets dont personne ne voulait ?
Le bourgmestre Lippens : « Zaha Hadid était un cas à part. Si vous rendiez visite à son bureau d’architecture de Londres, vous recevriez un exposé dans lequel le terme imagination revenait tous les cinq mots. Son projet était très beau mais infaisable sur le plan commercial. Steven Holl, c’est une autre histoire. Son projet ne souffrait pas de mégalomanie comme on l’a parfois suggéré, mais a échoué parce que la Flandre est le plus mauvais pays d’Europe, ou disons du monde entier, si vous voulez obtenir un permis de bâtir. Pour un dossier complexe, la procédure dure cinq ans ou plus et pour de grands projets, vous pouvez multiplier cette durée par deux. En 1999, le projet de Holl était économiquement optimal. Si le permis avait été décerné dans les deux années, ce bâtiment serait présent là-bas aujourd’hui. Mais le permis s’est fait attendre huit ans vu l’étude EIE nécessaire, la colonie de grenouilles qui devait subitement être protégée, la fouille exigée de tous les endroits où un Romain avait pissé il y a deux milles de cela, et la liberté, pour chaque citoyen, de saisir le Conseil d’État pour une futilité. Dans l’intervalle, nous avons été submergés par la crise financière. Si vous m’en attribuiez la compétence, je supprimerais les trois quarts de l’administration flamande. Finalement, nous avons fait avorter le projet et payé à Holl un million d’euros pour le travail fourni. Mais pas de problème, le nouveau casino est sur les rails. »
En ce qui concerne l’architecture, Knokke-Heist ne sait pas sur quel pied danser. Pourquoi cette attitude hybride ?
Le bourgmestre Lippens : « L’architecture fait indissolublement partie du pouvoir d’attraction de notre commune. Dans certaines zones, l’architecture contemporaine est la bienvenue, encore que je n’ai pas très bien compris la vision des services du patrimoine pour lesquels chaque extension doit, par définition, prendre un caractère contemporain. Or, nous avons toujours tenté de conserver le charme typique du Zoute. Ceci a réussi parce que les terrains y étaient la propriété de la Compagnie Immobilière du Zoute, la société de ma famille. En fonction de l’emplacement, nous continuons à utiliser des prescriptions urbanistiques taillées sur mesure pour compléter et protéger les divers quartiers. Malheureusement, nous nous sommes vus dans l’obligation d’autoriser des immeubles à appartements jusqu’à une certaine hauteur, encore que le fameux Mur de l’Atlantique, sur notre littoral, représente une véritable catastrophe. C’est ainsi que nous permettons huit étages sur la digue de mer, dix à Knokke-Heist et, comme accent, quelques bâtiments plus élevés lorsque ceux-ci sont dans la note. »
« À part les projets résidentiels Duinenwater au niveau de la gare de Knokke, Heulebrug à Heist et Keuvelwijk à Knokke, nous ne voulons pas étendre encore les constructions dans la commune. Tous les autres projets visent une transformation de ce qui a déjà été bâti. Dans ce contexte, nous gardons un œil vigilant sur l’architecture. Lorsque l’on nous a montré les premiers concepts pour l’hôpital AZ Zeno, nous avons tout de suite insisté sur une forme plus ambitieuse qui soutient l’image de notre commune. Nous avons fait de même pour le Heulebrug, où la commune a soutenu les architectes Leon Krier et Andres Duany pour un masterplan selon les principes du Nouvel Urbanisme. Même pour les bâtiments qui doivent être avant tout efficaces, comme le nouveau bureau de police et la nouvelle caserne de pompiers, nous optons pour une plus-value architecturale. »
Résidences secondaires : malédiction ou bénédiction ?
Les nombreuses résidences secondaires peuvent-elles être conciliées avec un habitat accessible pour la population autochtone ?
Le bourgmestre Lippens : « Les résidences secondaires mettent en effet sous pression les possibilités de logement des quelque 33 000 habitants permanents mais ceci reste un grand défi dans tous les centres touristiques. Il y a quarante ans, Courchevel comptait 6 000 habitants, aujourd’hui, il reste encore à peine 1 900 personnes dans cette station de ski mondaine. Certaines villes suisses décernent encore uniquement un permis pour un hôtel de 100 chambres si le maître d’ouvrage construit également des logements pour les collaborateurs de l’hôtel. Une solution intéressante, mais malheureusement irréalisable ici. »
« Inversement, les résidents secondaires apportent environ 60 % des revenus de notre commune. Nous avons quatre sources de revenus : 45 millions d’euros en précompte immobilier, 15 millions d’euros de taxe sur les résidences secondaires, 8 millions d’euros des Fonds des communes et autres et 11 millions d’euros provenant des redevances de parking. À un certain moment, on nous a reproché que le propriétaire d’un studio devait payer autant de taxe sur les résidences secondaires (fixée forfaitairement à 750 euros) que le propriétaire d’une villa riante. Mais imposer des montants différents n’est pas simple et le précompte immobilier constitue bien une différence. Dans tous les cas, le retour que les payeurs reçoivent dépasse largement cette taxe. Aujourd’hui, les nombreuses résidences secondaires sont également rencontrées par les gros efforts de la part de la commune. C’est ainsi que notre infrastructure a été adaptée à 160 000 utilisateurs, la population qui séjourne ici 210 jours par an. De même, nous comptons 15 commissariats de police, 220 policiers, 50 voitures de police et 60 pompiers, alors qu’une commune comparable à l’intérieur du pays peut s’en tirer avec 2 commissariats et 50 agents. Ce qui me fait frémir, c’est un impôt sur la fortune. Les personnes qui ont ici une villa de 5 à 10 millions d’euros possèdent également des biens à Bruxelles, Courchevel, Saint-Tropez ou ailleurs. Si vous chassez demain ces personnes du pays, c’est seulement alors que vous aurez un problème. »
Il est assez remarquable que la commune, selon le Moniteur des communes 2018, a un score supérieur à la moyenne flamande en matière de personnes défavorisées.
Le bourgmestre Lippens : « Ce sont surtout les jeunes locataires avec des enfants qui risquent en effet d’atterrir dans ce groupe. Mais remplir le Zoute d’habitations sociales comme certains le souhaitent ne représenterait une bonne solution pour personne. Je ne suis pas partisan d’un plus grand nombre d’habitations sociales, mais je plaide pour un habitat accessible, de préférence dans sa propre habitation. Les projets de construction du Heulebrug à Heist de la WVI (Intercommunale de la Flandre-Occidentale) et le développement privé du Keuvelwijk à Knokke visent un groupe cible de ménages à double revenus qui peuvent se permettre une habitation de 300 000 à 400 000 euros. Malheureusement, de moins en moins de personnes sont disposées à travailler le samedi et le dimanche, les deux journées maximales dans notre commune. Pour les personnes pour lesquelles l’offre ci-dessus reste inaccessible, nous avons établi un bureau de location (BVK) accessible au niveau communal, qui, par analogie aux bureaux de location sociaux, s’adresse aux propriétaires pour louer leur habitation à un prix inférieur, en échange d’une plus grande sécurité et de garanties communales. »
« Un autre groupe à problèmes est formé par les représentants des classes moyennes plus âgés avec une vilaine petite pension. Lorsqu’ils ont consommé leurs réserves, ils se retrouvent dans la nécessité, phénomène qui est encore renforcé par la durée de vie plus longue, le nombre total de cas de démence qui augmente, l’offre restreinte de centres de soins résidentiels adaptés et l’impossibilité de trouver un accueil chez les enfants. Chaque année ou tous les deux ans, notre personnel se livre à une visite dans la commune, de manière à pouvoir relativement bien dresser la carte de la pauvreté et pouvoir l’encadrer par le biais du CPAS dont le budget depuis 1970 a été décuplé pour atteindre 15 millions d’euros. »
Mondaine mais responsable
Combien pèsent les surfaces commerciales vides à Knokke-Heist ?
Le bourgmestre Lippens : « Tout comme ailleurs, le shopping en ligne est un énorme concurrent. Le risque est réel que nos 1 800 magasins soient réduits à un tiers d’ici quelques années. On voit aussi que de plus en plus de chaînes conquièrent les rues et travaillent avec un personnel bon marché pour viser un rendement maximum. Heureusement, nous avons toute une série de magasins de luxe. Aujourd’hui, ce sont les extrêmes qui fleurissent : les boutiques de produits de luxe et les chaînes bon marché. Tout ce qui est entre les deux éprouve des difficultés. Le problème est que les propriétaires de biens immobiliers s’inspirent des prix de location que Vuitton, Chanel, Rolex et Hermès allogent chaque mois pour que leurs propres prix atteignent des prix élevés sur un marché où les prix de location vont en diminuant. C’est ainsi que l’on arrive vite à des surfaces vides. »
Un autre problème connu est la qualité de vie du trafic
Le bourgmestre Lippens : « L’A11 est une amélioration énorme. Comme prolongement de celle-ci, nous allons transformer complètement l’accès à Knokke-Heist à partir d’Anvers et de Bruxelles. Il y aura cinq ronds-points pour casser la vitesse et nous introduirons une politique stricte en matière d’excès de vitesse. En outre, nous transformerons la Lippenslaan, la Dumortierlaan et la Kustlaan en ramblas pour augmenter le charme et le pouvoir d’attraction. Le point de départ reste que les personnes puissent faire leurs courses en voiture, mais que le stationnement sera surtout souterrain dans trois à cinq nouveaux parkings privés. »
Y a-t-il beaucoup de coopération régionale ?
Le bourgmestre Lippens : « J’ai insisté sur un masterplan pour la région et je suis toujours le premier à faire de la publicité pour ce qui se passe à Ostende, Bruges, Blankenberge et Cadzand. En outre, c’était mon rêve de créer une zone artisanale à Maldegem avec 100 ha pour les participants belges et 100 ha pour les participants néerlandais. De cette manière, nous pouvions unir nos forces et éviter que chaque commune développe sa propre zone artisanale de 5 ha. Mais de telles idées touchent une corde sensible. »
Vous n’êtes pas chaud pour l’énergie éolienne. Des mesures sont pourtant nécessaires, n’est-ce pas ?
Le bourgmestre Lippens : « Les éoliennes émettent beaucoup plus de CO2 que ce que l’on suppose généralement, ne tournent que pendant une période limitée, sont chères à entretenir et à réparer et produisent à terme beaucoup de déchets. Mais sur nos propres bâtiments, il y a des panneaux solaires quand c’est possible et nous stimulons les propriétaires qui rénovent à en placer. Nous avons aussi, pour chaque rue, fait exécuter une étude de chaleur de manière à inventorier tous les points faibles. Mais vous ne pouvez forcer personne et je n’en suis pas non plus partisan. Les pouvoirs publics doivent d’abord indiquer clairement dans quel sens ils veulent aller, de manière à ce que nous ne devions pas poursuivre deux fois les personnes à l’occasion d’une vision modifiée. »
« À une plus grande échelle également, nous prenons nos responsabilités en tant que commune riche. Avec le projet A place to Bee, nous agissons par exemple comme une commune pilote pour la protection des abeilles et nous serons bientôt l’une des premières communes de Flandre sans pesticides. Les jardiniers qui utilisent encore des pesticides perdront d’ici peu leur permis. Alors que Ceausescu était encore au pouvoir, nous avons adopté deux villages de Roumanie et nous avons empêché ainsi qu’ils soient démantelés. En Mauritanie, nous avons soutenu la construction d’une clinique autour de laquelle la mortalité infantile a reculé de 80 % dans un rayon de 1 000 km. À Madagascar, nous coopérons à un projet pour la plantation d’arbres qui crée de l’emploi localement. »
Vous avez 77 ans. Qu’est-ce qui vous a incité l’année passée à vous porter de nouveau candidat pour les élections au conseil communal ?
Le bourgmestre Lippens : « Je ne suis pas un politicien mais quelqu’un qui peut parler librement et qui est disposé à faire quelque chose pour une commune et une région qui me tiennent beaucoup à cœur. Ceci s’applique aussi à notre liste d’intérêts communaux qui a rassemblé 70 % des votes et 25 sièges sur 31. Bien que mes dépenses électorales personnelles restent limitées à 4 euros en timbres, j’ai obtenu 7 400 voix de préférence sur un total de 23 000 électeurs. Or, tout cela est arrivé par hasard. Mon père a été bourgmestre de 1947 à 1966. À un certain moment, il a été victime d’un infarctus du myocarde et il a demandé à mon frère, Maurice, et à moi-même (nous habitions et travaillions à l’époque tous les deux aux États-Unis) si nous voulions reprendre le flambeau. Je suis rentré en 1969 et suis devenu premier échevin, alors que c’est à peine si je parlais le néerlandais. En 1979, je suis devenu bourgmestre parce que je sentais que je pouvais faire quelque chose pour les personnes et pour cette belle commune. Au sein du collège des échevins et du conseil communal, nous nous amusons et nous ne nous prenons pas trop au sérieux. Mais je ne serai pas triste si l’électeur ne me choisissait plus demain, j’ai encore des tas d’autres intérêts. »
www.agsoknokke-heist.be
« Une commune ne doit pas exécuter de projets de développement, c’est une tâche pour le privé. Les communes qui veulent tout assumer elles-mêmes ont besoin de plus de fonctionnaires et se dirigent tout droit vers la faillite. »
« Le projet de Steven Holl ne souffrait pas de mégalomanie comme on l’a parfois suggéré, mais a échoué parce que la Flandre est le plus mauvais pays d’Europe, ou disons du monde entier, si vous voulez obtenir un permis de bâtir. Pour un dossier complexe, la procédure dure cinq ans ou plus et pour des grands projets, vous pouvez multiplier cette durée par deux. »
« Si vous m’en attribuiez la compétence, je supprimerais les trois quarts de l’administration flamande. »
« Malheureusement, nous nous sommes vus dans l’obligation d’autoriser des immeubles à appartements jusqu’à une certaine hauteur, encore que le fameux Mur de l’Atlantique, sur notre littoral, représente une véritable catastrophe. »
« Même pour les bâtiments qui doivent être avant tout efficaces, comme le nouveau bureau de police et la nouvelle caserne de pompiers, nous optons pour une plus-value architecturale. »
